Seguro habitacional da Caixa: é obrigatório, o que cobre e o que fica de fora

O seguro habitacional é obrigatório em todo financiamento do Sistema Financeiro da Habitação, inclusive na Caixa, pelo artigo 79 da Lei 11.977/2009. Obrigatório é o seguro, não a seguradora: o banco precisa aceitar apólice de outra empresa com as mesmas coberturas. São duas coberturas mínimas: o MIP, de morte e invalidez permanente, e o DFI, de danos físicos ao imóvel. Móveis, roubo e furto ficam de fora. Nós da FHN conferimos as regras em outubro de 2026.

Seguro habitacional em resumo

• É obrigatório? Sim, no Sistema Financeiro da Habitação. Obrigatório é o seguro, não a seguradora.
• MIP: seguro de morte e invalidez permanente. Quita ou amortiza o saldo devedor.
• DFI: seguro de danos físicos ao imóvel, como incêndio, vendaval, desmoronamento e alagamento.
• Não cobre: móveis, eletrodomésticos, roubo e furto, que não estão nas coberturas mínimas.
• Escolha: o banco precisa oferecer pelo menos duas seguradoras e aceitar apólice de outra.

O seguro habitacional é obrigatório no financiamento?

Sim. Pelo artigo 79 da Lei 11.977/2009, os bancos do Sistema Financeiro da Habitação só podem conceder financiamento com cobertura mínima para dois riscos: morte e invalidez permanente do comprador e danos físicos ao imóvel. Obrigatório é o seguro, não a seguradora: a mesma lei garante a livre escolha do comprador, regra vigente em outubro de 2026.

Por isso, o seguro não aparece como um produto à parte que você aceita ou recusa. Ele vem embutido no valor mensal do financiamento, ao lado da prestação e da taxa de administração, e acompanha o contrato até a quitação.

O que o seguro habitacional da Caixa cobre?

São duas coberturas mínimas, definidas pela Resolução CNSP 447/2022, do Conselho Nacional de Seguros Privados, em vigor desde 1º de novembro de 2022. O MIP, seguro de morte e invalidez permanente, quita ou amortiza o saldo devedor. O DFI, seguro de danos físicos ao imóvel, paga a recuperação do imóvel em casos como incêndio, vendaval e alagamento.

MIP protege a dívida, DFI protege o imóvel. O conteúdo da casa fica de fora das coberturas mínimas. Resolução CNSP 447/2022.

A mesma norma proíbe franquia e carência nas coberturas de MIP e DFI, com uma única exceção, que mostramos logo abaixo.

Quando o MIP paga e quando não paga?

O MIP paga em caso de morte, natural ou acidental. Também paga em caso de invalidez permanente que deixe o comprador total e definitivamente incapaz para a atividade principal que exercia. Pela Resolução CNSP 447/2022, a invalidez precisa ocorrer depois da assinatura do contrato. Doença já conhecida e não declarada na proposta fica fora da cobertura.

• Declaração de saúde: na contratação você preenche a declaração pessoal de saúde. Preencher com sinceridade evita a perda da cobertura depois.
• Acidente anterior: eventos causados por acidente ocorrido antes da assinatura não têm cobertura.
• Quem já é aposentado por invalidez: fica coberto apenas para morte.
• Quem não exerce atividade de trabalho: a invalidez só é coberta se impedir qualquer atividade.
• Suicídio: é a única carência permitida no MIP, de dois anos contados do início da vigência do financiamento.

O que o seguro habitacional não cobre?

O seguro habitacional protege a dívida e a estrutura do imóvel, não o que está dentro dele. Móveis, eletrodomésticos, roubo, furto e danos elétricos não estão entre as coberturas mínimas da Resolução CNSP 447/2022, vigente em outubro de 2026. Também ficam fora a invalidez parcial ou temporária e a doença preexistente não declarada.

Para o conteúdo da casa, existe o seguro residencial. Na Caixa, algumas apólices habitacionais oferecem como opção a cobertura de danos físicos ao conteúdo, que só vale se for contratada.

A apólice pode trazer coberturas extras, mas elas são opcionais. Pela mesma resolução, o custo delas precisa ser mostrado à parte do custo do seguro obrigatório, justamente para você saber o que está pagando.

O seguro habitacional cobre desemprego?

Não. MIP e DFI, as coberturas obrigatórias, não cobrem perda de emprego. O artigo 20 da Lei 11.977/2009 previa que o FGHab, o Fundo Garantidor da Habitação Popular, garantisse as prestações em caso de desemprego ou redução temporária da renda. A Medida Provisória 1.382, de 1º de agosto de 2026, revogou esse trecho.

A MP ainda passa pelo Congresso. Medida provisória vale desde a publicação, mas pode ser alterada ou perder a validade se não for convertida em lei. Com ela, o fundo garante, cobre ou assume riscos em operações de crédito habitacional na forma definida pelos Ministérios da Fazenda e das Cidades. Se o seu contrato tem FGHab, o que o fundo cobre está nas condições do contrato.

Quanto custa o seguro habitacional da Caixa?

Depende da idade e do imóvel. Segundo a Caixa, o percentual do MIP varia conforme a faixa etária dos compradores, e o DFI é uma taxa sobre o valor de avaliação. Nas simulações oficiais que rodamos de junho a agosto de 2026, seguros, FGHab e taxa de administração somaram de R$ 100 a R$ 130 por mês, além da prestação.

O MIP incide sobre o saldo devedor, que diminui a cada pagamento, e por isso vai caindo ao longo do contrato. O DFI é calculado sobre o valor de avaliação do imóvel. Os R$ 100 a R$ 130 valem para os perfis que simulamos; o seu valor só aparece na simulação com a sua idade e o seu imóvel. A diferença entre a parcela da tabela e o que cai na conta está em prestação x encargo: o que realmente cai na sua conta.

Na compra na planta, os seguros já entram no débito mensal durante a obra, junto com os juros de obra. Explicamos como essa fase funciona em juros de obra: o que é, como funciona na Caixa e se pode passar da parcela. A parcela de amortização do financiamento, essa sim, você só começa a pagar depois da entrega das chaves.

Quer ver quanto o seguro representa no seu financiamento? Mande sua renda bruta e sua data de nascimento no WhatsApp e devolvemos a simulação oficial da Caixa com o encargo completo. Não precisa de CPF nesta etapa.

Posso escolher a seguradora do financiamento da Caixa?

Pode. A Resolução CMN 3.811/2009, do Conselho Monetário Nacional, vigente em outubro de 2026 segundo o Banco Central, obriga o banco a ter pelo menos duas apólices de seguradoras diferentes, uma fora do grupo econômico dele. Se você não quiser nenhuma das duas, o banco deve aceitar apólice individual de outra seguradora habilitada, com as mesmas coberturas mínimas.

Para ser aceita, a apólice de outra seguradora precisa ter as coberturas de MIP e DFI, colocar o banco como beneficiário direto e durar enquanto durar a amortização do contrato. O STJ consolidou o mesmo entendimento na Súmula 473, publicada em 19 de junho de 2012. Por ela, o mutuário, que é quem toma o financiamento, não pode ser obrigado a contratar o seguro com o banco nem com a seguradora indicada por ele.

Para comparar propostas, peça o CESH, o custo efetivo do seguro habitacional. A Resolução CNSP 447/2022 obriga a seguradora a apresentar esse número. Como o cálculo segue o mesmo método para todas, dá para colocar uma oferta ao lado da outra.

Dá para trocar de seguradora depois de assinar?

Dá. A Resolução CNSP 447/2022 prevê a substituição do seguro por interesse do segurado, desde que os prêmios vencidos, o valor pago pelo seguro, estejam quitados. Se a nova seguradora for outra empresa, ela pode pedir uma nova declaração de saúde. Na troca, as carências já cumpridas são preservadas, e a apólice nova segue as condições da seguradora escolhida.

Se o banco ceder o seu contrato a outra instituição, a regra também protege você. Nesse caso, a seguradora não pode exigir nova declaração de saúde, recusar o segurado nem mudar as carências.

O que conferir antes de assinar?

Quatro pontos evitam surpresas: preencher a declaração de saúde com sinceridade, pedir o CESH das apólices oferecidas, conferir na proposta quais coberturas são obrigatórias e quais são opcionais, e decidir se vale contratar um seguro residencial à parte para o conteúdo da casa. É o que recomendamos em outubro de 2026 para qualquer financiamento.

Se a seguradora negar uma cobertura ou se uma cláusula da apólice gerar dúvida, procure um advogado de sua confiança. Também é possível registrar reclamação na ouvidoria da seguradora e na SUSEP, que fiscaliza o setor.

Os documentos do financiamento estão listados em documentos necessários para financiar um imóvel pela Caixa. E, se você quiser ver imóveis que caibam na sua renda, a lista completa de lançamentos em BH e região traz preço e bairro de cada um. O que mais entra na conta além da parcela está em o custo real de comprar um apartamento.

Perguntas frequentes

O seguro habitacional pode ser cancelado?

Não, enquanto houver financiamento. Dá para trocar de seguradora, mantendo as coberturas mínimas, mas não ficar sem o seguro. A vigência acompanha o contrato, e a responsabilidade da seguradora termina com a quitação da dívida.

Se eu quitar o financiamento antes, o seguro acaba?

Sim. Pela Resolução CNSP 447/2022, a cobertura termina no fim da vigência ou com a extinção da dívida, o que acontecer primeiro.

O seguro habitacional cobre enchente?

Cobre, nas condições da apólice. O DFI inclui inundação ou alagamento, inclusive por chuva. Se o dano obrigar a família a sair do imóvel, a apólice paga os encargos mensais, dentro do limite dela.

O seguro habitacional tem franquia ou carência?

Não. A Resolução CNSP 447/2022 proíbe franquia e carência no MIP e no DFI. A única exceção é o suicídio, com carência de dois anos no MIP.

Na compra na planta o seguro já é cobrado durante a obra?

Sim. MIP e DFI entram no débito mensal desde a fase de obra, junto com os juros de obra.

Que apólice o banco aceita no lugar da dele?

Uma apólice com as coberturas de MIP e DFI, que coloque o banco como beneficiário direto e dure enquanto durar a amortização do contrato.

Financiamento com duas pessoas tem seguro para as duas?

Sim. O MIP cobre os compradores que entram com renda no contrato, e o percentual considera a faixa etária de cada um. Se houver sinistro, que é o evento coberto, a indenização segue a proporção de renda de cada comprador indicada no contrato. Veja como a composição funciona em financiar com duas pessoas.

Nós da FHN rodamos a simulação oficial no sistema da Caixa e mostramos o encargo inteiro, com prestação, seguros e taxa, antes de você assinar qualquer coisa. Bastam a renda bruta e a data de nascimento: mande os dois no WhatsApp e receba o encargo com os seguros. Sem CPF. Se preferir ler antes, veja quanto a Caixa financia com a sua renda.

Fontes: Lei 11.977/2009, arts. 20 (FGHab, redação da Medida Provisória 1.382/2026) e 79 (redação da Lei 12.424/2011), texto compilado no Planalto (planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2007-2010/2009/lei/l11977.htm); Resolução CMN 3.811/2009, art. 2º, situação consultada no Banco Central em 20/10/2026 (bcb.gov.br, vigente, com revogação apenas do art. 8º); Resolução CNSP 447/2022, texto publicado pela SUSEP (gov.br/susep), arts. 5º a 12, 14, 15, 24, 25, 35 e 36, em vigor desde 01/11/2022; STJ, Súmula 473, Segunda Seção, publicada em 19/06/2012 (scon.stj.jus.br); Caixa Econômica Federal, Proposta de Seguro Habitacional (caixa.gov.br/voce/habitacao/Documents/Proposta-de-Seguro-Habitacional.pdf) e perguntas frequentes de habitação (caixa.gov.br/voce/habitacao/perguntas-frequentes-novos-financiamentos); simulações oficiais da Caixa realizadas por nós entre junho e agosto de 2026. Este texto é informativo e não substitui orientação jurídica. Levantamento: FHN Imóveis, outubro de 2026.