Dá para comprar apartamento sem entrada em BH?
"Comprar apartamento sem entrada" é uma das buscas mais feitas do mercado, e a resposta honesta tem duas partes. O banco não financia 100% do imóvel, isso não existe. Mas dá para comprar sem ter o dinheiro da entrada guardado hoje, e é assim que a maior parte das compras na planta acontece em Belo Horizonte.
O banco financia 100%?
Não. A Caixa trabalha com uma cota máxima, que é o percentual do imóvel que ela aceita financiar:
| Linha | Cota máxima |
|---|---|
| MCMV com recursos do FGTS, até R$ 400 mil | 80% |
| MCMV Classe Média, até R$ 600 mil | 80% no novo e 60% no usado |
| SBPE de imóvel vinculado a empreendimento financiado na Caixa | 80% na tabela PRICE e 90% na SAC |
E tem um detalhe que pega muita gente: a cota incide sobre a avaliação do banco, não sobre o preço que você combinou. Na nossa base de 1.727 unidades que trazem os dois valores, a avaliação fica em torno de 6% abaixo do preço de venda. Essa diferença também vira entrada.
Então como se compra sem dinheiro guardado?
Combinando quatro peças. Nenhuma é o banco financiando tudo, mas juntas reduzem o desembolso inicial a quase nada:
- Entrada parcelada com a construtora. Nos lançamentos que nós da FHN trabalhamos, o sinal no ato começa em R$ 1.000 na região metropolitana e em R$ 10 mil em Belo Horizonte. O restante da entrada é diluído em parcelas mensais até a entrega.
- FGTS. Entra como parte da entrada e pode ser o do segundo comprador. Exige ao menos 3 anos de trabalho sob o regime, não ser proprietário de residencial no município onde mora ou trabalha, incluindo a região metropolitana, e intervalo de 3 anos desde um uso anterior.
- Composição de renda. A Caixa aceita somar com cônjuge, pai, mãe, irmão ou filho, sem exigir casamento. Mais renda significa mais crédito e menos entrada.
- Documentação parcelada. Em parte dos empreendimentos a incorporadora parcela ou assume ITBI e registro, que somados ficam em torno de 5% do valor do imóvel.
Me chama no WhatsApp que eu monto essa combinação com os seus números.
Por que isso funciona na planta e não no pronto
Porque na planta existe tempo. Entre a compra e a entrega das chaves há um período em que você paga apenas a construtora, em parcelas, formando a entrada aos poucos. Quando a obra termina, essa entrada já está paga e o banco assume o restante.
E aqui está o ponto que mais muda o planejamento: a parcela da Caixa só começa depois da entrega das chaves. Durante toda a obra não há financiamento correndo.
No imóvel pronto isso não existe: a entrada precisa estar disponível na assinatura e a parcela do banco começa no mês seguinte.
Onde estão os lançamentos com sinal baixo
Na região metropolitana o estoque abaixo de R$ 400 mil é de 560 unidades, contra 106 em Belo Horizonte. Os maiores conjuntos:
| Empreendimento | Cidade | Faixa de preço |
|---|---|---|
| Di Lucca | Ribeirão das Neves | R$ 245.000 a R$ 265.000 |
| Cachoeira dos Anjos | Betim | R$ 282.990 a R$ 380.990 |
| Mata das Castanheiras | Contagem | R$ 314.990 a R$ 422.990 |
| Mata das Orquídeas | Contagem | R$ 319.990 a R$ 534.990 |
| Residencial Montana | Belo Horizonte, Vila Clóris | R$ 330.990 a R$ 349.990 |
| Villa D'Oro | Belo Horizonte, Alípio de Melo | R$ 312.990 a R$ 373.990 |
O que não dá para fazer
Promessa de "100% financiado" costuma esconder alguma coisa. Vale ser claro sobre os limites:
- O banco não financia ITBI e registro. Em BH o ITBI é de 3%, pago pelo comprador, e vence na transmissão.
- O banco não financia a diferença entre a avaliação dele e o preço de venda.
- A Caixa não considera na análise dela a parcela mensal da construtora nem a documentação parcelada. Ela só compara a parcela do financiamento com a sua renda. Somar tudo é conta sua, e é a conta que decide.
Como saber se fecha no seu caso
Bastam dois dados: renda bruta e data de nascimento. Nós da FHN rodamos a simulação oficial no sistema da Caixa e devolvemos quanto o banco libera, quanto sobra de entrada e como ela pode ser parcelada na tabela vigente.
Fale com a gente no WhatsApp ou entenda a entrada parcelada na planta.
Fontes: Portaria MCID nº 333, DOU de 01/04/2026; Caixa Econômica Federal, Manual da Moradia Própria vigente desde 02/12/2025; simulações oficiais da Caixa realizadas por nós entre junho e agosto de 2026; base de lançamentos FHN Imóveis, tabelas de junho a agosto de 2026, com sinal e condições sujeitos a alteração pela incorporadora. Setembro de 2026.
