Minha Casa Minha Vida Faixa 4: como funciona, juros, entrada e imóveis em BH
A Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida, também chamada de linha Classe Média, é hoje a porta de entrada do programa para famílias que ganham de R$ 9.600,01 a R$ 13.000 por mês. Ela financia imóveis de até R$ 600 mil, novos ou usados, com taxa de 10% ao ano nas simulações oficiais da Caixa. Nós da FHN explicamos como a linha funciona na prática, quanto de entrada ela exige e quais imóveis de Belo Horizonte cabem no teto.
Faixa 4 em resumo
- Renda bruta familiar: de R$ 9.600,01 a R$ 13.000 por mês.
- Valor máximo do imóvel: R$ 600 mil.
- Juros: 10% ao ano, taxa nominal que aparece no simulador oficial da Caixa.
- Quanto o banco financia: até 80% no imóvel novo e até 60% no usado.
- Subsídio: não tem. O desconto do governo vale para as faixas de renda menores.
Os três números que definem a Faixa 4. Fontes: Portaria MCID 333/2026 e simulador oficial da Caixa.
Quem pode usar a Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida?
Famílias com renda bruta mensal entre R$ 9.600,01 e R$ 13.000. A Portaria MCID 333, publicada no Diário Oficial em 1º de abril de 2026, atualizou os limites de todas as faixas:
| Faixa | Renda bruta familiar | Teto do imóvel em BH | Juros ao ano nas nossas simulações |
|---|---|---|---|
| Faixa 1 | até R$ 3.200 | R$ 275 mil | não simulada |
| Faixa 2 | R$ 3.200,01 a R$ 5.000 | R$ 275 mil | 5,50% em torno de R$ 4.000 |
| Faixa 3 | R$ 5.000,01 a R$ 9.600 | R$ 400 mil | 7,66% |
| Faixa 4 | R$ 9.600,01 a R$ 13.000 | R$ 600 mil | 10,00% |
A renda pode ser de uma pessoa só ou somada. A Caixa aceita compor renda com cônjuge, pai, mãe, irmão ou filho, e não exige casamento. Duas rendas de R$ 5.500, por exemplo, formam R$ 11.000 de renda familiar, dentro da Faixa 4.
Qual é a taxa de juros da Faixa 4?
Nas simulações oficiais que rodamos no sistema da Caixa, a linha Classe Média aparece com taxa nominal de 10% ao ano. Para comparação, a linha comum do SBPE, usada para imóveis acima do teto do programa, ficou em torno de 10,65% ao ano nas mesmas simulações.
A taxa da Faixa 4 não muda com a Selic. Ela é definida pelo programa, e por isso os cortes recentes do Copom não alteraram o juro de quem se enquadra nela. Explicamos isso na matéria sobre por que a queda da Selic não barateou o financiamento.
A Faixa 4 aceita imóvel usado?
Aceita. A diferença está no quanto o banco empresta. Na linha Classe Média, a Caixa financia até 80% no imóvel novo e até 60% no imóvel usado. Os percentuais incidem sobre o valor de avaliação feito pela própria Caixa, que costuma ficar abaixo do preço de venda. Na nossa base de 1.727 unidades com os dois valores, a avaliação ficou, na mediana, 6% abaixo do preço.
Quanto de entrada a Faixa 4 exige?
A entrada é a diferença entre o preço do imóvel e o que o banco financia. E o banco financia o menor de dois limites: a cota, que vimos acima, e o que a sua renda permite. A Caixa aprova parcela de até cerca de 30% da renda bruta familiar.
Um caso real ajuda a visualizar. Numa simulação oficial que rodamos para renda familiar de R$ 12.000, a Caixa liberou R$ 384 mil de financiamento, com primeira parcela de R$ 3.453,92, que só começa a ser paga depois da entrega das chaves.
No imóvel na planta, a entrada não precisa sair de uma vez. Ela é parcelada direto com a construtora durante a obra, e o FGTS pode entrar como parte dela. Mostramos como funciona em apartamento na planta com entrada parcelada em BH.
Mande sua renda bruta e sua data de nascimento no WhatsApp e rodamos a simulação oficial da Faixa 4 para você. Não precisa de CPF nesta etapa.
A Faixa 4 tem subsídio?
Não. O subsídio, que é o desconto pago pelo governo na entrada, fica com as faixas de renda menores. Nas quatro simulações oficiais de Faixas 3 e 4 que rodamos, o subsídio veio zerado. A vantagem da Faixa 4 está na taxa e no teto de R$ 600 mil, que alcança boa parte dos lançamentos de 2 quartos de Belo Horizonte.
Posso usar o FGTS na Faixa 4?
Pode, na entrada ou para amortizar depois, desde que cumpra as regras do fundo: 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somados, e não ser dono de imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha, incluindo as cidades vizinhas e da mesma região metropolitana. Essa última regra é a que mais derruba operação em BH. Detalhamos todas em regras do FGTS para comprar imóvel em 2026.
Imóveis em BH dentro do teto da Faixa 4
Na nossa base de setembro de 2026, existem 465 unidades à venda em Belo Horizonte com preço entre R$ 400 mil e R$ 600 mil. Selecionamos abaixo empreendimentos de 2 e 3 quartos nessa faixa, um por bairro, com o preço de partida de cada um.
Los Angeles, João Pinheiro, Belo Horizonte
2 quartos, pronto para morar. A partir de R$ 425.000 na tabela da construtora. Ver unidades e fotos ou pedir a simulação com a minha renda.
Place Caiçara, Alto Caiçaras, Belo Horizonte
Place Caiçara, Alto Caiçaras, Belo Horizonte. Imagem do empreendimento.
2 quartos, lançamento com entrada parcelada direto com a construtora. A partir de R$ 477.110 na tabela da construtora. Ver unidades e fotos ou pedir a simulação com a minha renda.
Station Tower Residence, Fernão Dias, Belo Horizonte
2 quartos, lançamento com entrada parcelada direto com a construtora. A partir de R$ 479.900 na tabela da construtora. Ver unidades e fotos ou pedir a simulação com a minha renda.
Reserva dos Buritis, Palmeiras, Belo Horizonte
2 e 3 quartos, lançamento com entrada parcelada direto com a construtora. A partir de R$ 494.900 na tabela da construtora. Ver unidades e fotos ou pedir a simulação com a minha renda.
Benvindo, Jaraguá, Belo Horizonte
2 quartos, lançamento com entrada parcelada direto com a construtora. A partir de R$ 529.319 na tabela da construtora. Ver unidades e fotos ou pedir a simulação com a minha renda.
Hello! Residence, Barro Preto, Belo Horizonte
2 quartos, pronto para morar. A partir de R$ 533.000 na tabela da construtora. Ver unidades e fotos ou pedir a simulação com a minha renda.
Arbo Residence & Mall, Barreiro, Belo Horizonte
3 quartos, lançamento com entrada parcelada direto com a construtora. A partir de R$ 557.046 na tabela da construtora. Ver unidades e fotos ou pedir a simulação com a minha renda.
Exclusive Palmier, Palmares, Belo Horizonte
2 quartos, lançamento com entrada parcelada direto com a construtora. A partir de R$ 466 mil na tabela de setembro de 2026, com versões com suíte a partir de R$ 492 mil. Conheça o bairro Palmares ou peça a simulação com a sua renda.
Os preços são das tabelas das construtoras e podem mudar sem aviso. Estar dentro do teto não garante o enquadramento: a Caixa analisa a renda, o crédito e a avaliação do imóvel. Veja mais opções em onde comprar apartamento até R$ 600 mil em BH.
Perguntas frequentes
Quem ganha mais de R$ 13 mil pode usar o Minha Casa Minha Vida?
Não. Acima de R$ 13.000 de renda bruta familiar, o caminho é o SBPE, que financia imóveis acima do teto do programa com taxa em torno de 10,65% ao ano nas nossas simulações.
A Faixa 4 serve para imóvel acima de R$ 600 mil?
Não. O valor do imóvel precisa estar dentro do teto de R$ 600 mil.
Quanto tempo leva para saber se me enquadro?
A simulação oficial leva poucos minutos e precisa só de dois dados: renda bruta e data de nascimento. A aprovação de crédito vem depois, com a documentação.
Fontes: Portaria MCID nº 333, DOU de 01/04/2026; simulações oficiais da Caixa Econômica Federal realizadas por nós entre junho e agosto de 2026; Caixa, Manual da Moradia Própria vigente desde 02/12/2025; tabelas das construtoras parceiras de setembro de 2026, com preços sujeitos a alteração. Levantamento: FHN Imóveis, outubro de 2026.
