Regras do FGTS para comprar imóvel em 2026
O FGTS é o que viabiliza boa parte das compras de imóvel no Brasil, mas as regras de uso são específicas e derrubam muita operação na última hora. São cinco requisitos, e três deles têm a ver com onde você mora e trabalha, não com quanto você tem na conta.
Quais são as regras para usar o FGTS na compra?
Segundo a Caixa, no Manual da Moradia Própria vigente desde 2 de dezembro de 2025, para usar o FGTS na aquisição você precisa cumprir todas estas condições:
| Requisito | Regra |
|---|---|
| Tempo de FGTS | No mínimo 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS, somados os períodos, consecutivos ou não, na mesma ou em empresas diferentes |
| Não ser proprietário | Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de imóvel residencial urbano, concluído ou em construção |
| Onde essa restrição vale | No município de residência e no município onde exerce a ocupação principal, incluindo os limítrofes e os da mesma região metropolitana |
| Intervalo entre usos | Mínimo de 3 anos desde uma utilização anterior em aquisição, contados do registro na matrícula |
| Valor do imóvel | Avaliação de até R$ 2.250.000 |
| Financiamento ativo | Não ter financiamento ativo no SFH em qualquer parte do país |
A regra que mais derruba operação em BH
É a terceira linha da tabela. A restrição de propriedade não vale só para o seu município: ela alcança os municípios limítrofes e os da mesma região metropolitana.
Na prática, quem mora em Belo Horizonte e já tem um imóvel residencial em Contagem, Betim, Ribeirão das Neves, Nova Lima ou Santa Luzia está dentro da mesma região metropolitana, e isso pesa na análise. Vale conferir antes de contar com o saldo.
O FGTS pode ser do segundo comprador
Sim, e essa é a informação que mais resolve entrada na prática. O FGTS usado na operação não precisa ser o do comprador principal. Se você compra com cônjuge, irmão, pai ou mãe, o saldo dessa pessoa pode entrar, desde que ela também cumpra os requisitos.
Somado à composição de renda, que a Caixa aceita com cônjuge, pai, mãe, irmão ou filho sem exigir casamento, é o arranjo que mais viabiliza compra de quem não tem a entrada guardada.
Me chama no WhatsApp que a gente confere o enquadramento e roda a simulação com o FGTS entrando na entrada.
E na linha Classe Média?
Na linha MCMV Classe Média, que financia imóvel de até R$ 600 mil em Belo Horizonte, a Caixa exige pelo menos três anos de FGTS. É pergunta para fazer no começo da conversa, não na assinatura.
Para que o FGTS pode ser usado
- Entrada na aquisição, abatendo o valor que você precisa desembolsar.
- Amortização do saldo devedor de um financiamento já em andamento.
- Liquidação do saldo devedor.
- Pagamento de parte das prestações.
Para amortização e liquidação existe uma regra própria de intervalo, diferente da aquisição. Veja como funciona a amortização com FGTS.
O que o FGTS não faz
Ele não substitui renda. A Caixa continua aprovando parcela de até cerca de 30% da renda bruta familiar, e o FGTS não muda esse teto. O que ele faz é reduzir o valor a financiar, o que reduz a parcela e, indiretamente, ajuda no enquadramento.
E ele não cobre ITBI nem registro nessa modalidade de entrada: essa despesa continua sendo desembolso próprio.
Como saber se o seu saldo entra
Com renda bruta, data de nascimento e a informação de que existe saldo de FGTS, nós da FHN rodamos a simulação oficial da Caixa e montamos o plano com o FGTS abatendo a entrada, para você ver a diferença no desembolso.
Fale com a gente no WhatsApp ou entenda como calcular a sua entrada.
Fontes: Caixa Econômica Federal, Manual da Moradia Própria vigente desde 02/12/2025, e página de utilização do FGTS na casa própria; Portaria MCID nº 333, DOU de 01/04/2026. As regras do FGTS são revisadas periodicamente: confirme a condição vigente antes de fechar. Setembro de 2026.
