Quanto de entrada preciso para comprar um apartamento em BH
A entrada não é um percentual fixo. Ela é o que sobra depois que o banco diz quanto financia, e depende de três coisas: a cota máxima da linha de crédito, a sua renda e a avaliação que a Caixa faz do imóvel. Este texto mostra como calcular a sua antes de visitar qualquer apartamento.
Qual a entrada mínima para comprar um apartamento em BH?
Para efeito de desembolso imediato, nos lançamentos que nós da FHN trabalhamos o sinal no ato começa em R$ 10 mil em Belo Horizonte e em R$ 1.000 na região metropolitana. Mas sinal não é entrada. O sinal reserva a unidade; a entrada é o total que o banco não cobre, e na compra na planta ela é parcelada até a entrega.
Como calcular a sua entrada
São três limites que agem ao mesmo tempo, e vale o menor deles:
1. A cota da linha de crédito. É o teto percentual que o banco financia:
| Linha | Cota máxima |
|---|---|
| MCMV com recursos do FGTS, até R$ 400 mil | 80% |
| MCMV Classe Média, até R$ 600 mil | 80% no novo e 60% no usado |
| SBPE de imóvel vinculado a empreendimento financiado na Caixa | 80% na tabela PRICE e 90% na SAC |
2. A sua renda. A Caixa aprova parcela de até cerca de 30% da renda bruta familiar. Se a parcela da cota máxima passar disso, o crédito cai e a entrada sobe. Num caso real, renda de R$ 8.000 e 38 anos liberou R$ 320.000 num imóvel de R$ 400 mil, exatamente os 80%. Já com renda de R$ 12.000, a Caixa liberou R$ 384.000 com parcela de R$ 3.453,92.
3. A avaliação do imóvel. Aqui está a surpresa que aparece no fim da negociação: a cota incide sobre a avaliação do banco, não sobre o preço que você combinou. Na nossa base de 1.727 unidades que trazem os dois valores, a avaliação fica em torno de 6% abaixo do preço de venda, com mediana de 6,0% e média de 6,8%.
Um exemplo com número
Imóvel vendido por R$ 500 mil, avaliado em R$ 470 mil, comprador na linha MCMV com cota de 80%:
- O banco financia 80% de R$ 470 mil, ou seja, R$ 376 mil, se a renda comportar.
- A entrada é a diferença: R$ 124 mil, e não os R$ 100 mil que os 20% sugeririam.
- Somam-se ainda ITBI e registro, algo em torno de 5% do valor, cerca de R$ 25 mil.
Por isso as três primeiras perguntas a fazer sobre qualquer unidade são: qual o valor de venda, qual o valor de avaliação e qual o custo total da documentação.
Quer essa conta pronta com os seus números? Me chama no WhatsApp que eu rodo a simulação oficial da Caixa.
O que reduz a entrada
- Parcelar durante a obra. Na planta, a entrada se dilui em parcelas mensais até a entrega, e a parcela do banco só começa depois das chaves.
- FGTS. Entra como parte da entrada e pode ser o do segundo comprador. Na linha Classe Média a Caixa exige pelo menos três anos de FGTS.
- Composição de renda. Somando renda com cônjuge, pai, mãe, irmão ou filho, o crédito aprovado sobe e a entrada cai na mesma medida. Não precisa ser casado.
- Escolher o imóvel dentro do teto certo. Abaixo de R$ 400 mil o juro é 7,66% ao ano em vez de 10%, o que aumenta o crédito aprovado com a mesma renda.
O que não reduz
Nada disso muda a cota nem a avaliação. E vale registrar: a Caixa não considera na análise dela a parcela mensal da construtora, a documentação parcelada nem os reforços anuais. Ela só compara a parcela do financiamento com a sua renda. A soma de tudo é conta sua, e é a que decide se cabe.
Como montar
Com renda bruta e data de nascimento, nós da FHN rodamos a simulação oficial no sistema da Caixa e devolvemos o crédito aprovado em cada linha, a entrada resultante e como ela pode ser parcelada na tabela vigente.
Fale com a gente no WhatsApp ou veja o custo real da compra, item por item.
Fontes: Portaria MCID nº 333, DOU de 01/04/2026; simulações oficiais da Caixa Econômica Federal realizadas por nós entre junho e agosto de 2026; base de lançamentos FHN Imóveis, tabelas de junho a agosto de 2026; legislação municipal do ITBI de Belo Horizonte. Setembro de 2026.
