Os 8 erros mais comuns de quem compra o primeiro imóvel
Estes não são erros teóricos. Saíram do registro das objeções e dúvidas do nosso atendimento de WhatsApp em julho e agosto de 2026, e cada um deles custa dinheiro ou tempo a quem está comprando o primeiro imóvel em Belo Horizonte.
1. Confundir sinal, entrada e renda
São três coisas diferentes, e a confusão entre elas trava mais negociação que qualquer outra.
- O sinal é o que você desembolsa hoje para reservar a unidade. Nos lançamentos que trabalhamos ele começa em R$ 10 mil em BH e R$ 1.000 na região metropolitana.
- A entrada é o total que o banco não financia, e pode ser R$ 80 mil ou R$ 150 mil. Na planta, ela se dilui em parcelas até a entrega.
- A renda não muda nenhum dos dois. Ela define quanto o banco empresta.
2. Procurar imóvel antes de saber o poder de compra
É o erro mais comum de todos: visitar, se apaixonar e só então descobrir quanto o banco libera. O caminho inverso economiza meses.
Para uma simulação são necessários apenas dois dados: renda bruta e data de nascimento. Não é preciso CPF, documento nem visita. Com isso já se sabe o valor financiado, a parcela e a entrada resultante.
3. Achar que a parcela da tabela é o que vai pagar
A tabela mostra a prestação, que é amortização mais juros. O que cai na conta é o encargo, que soma os seguros MIP e DFI, o FGHAB e a taxa de administração. A diferença fica entre R$ 100 e R$ 130 por mês, ou seja, de R$ 1.200 a R$ 1.560 no primeiro ano.
E a primeira parcela é a mais alta do contrato, porque os seguros incidem sobre o saldo devedor e vão caindo conforme você amortiza.
4. Esquecer que o banco financia sobre a avaliação, não sobre o preço
A cota máxima, 80% na maior parte das linhas, incide sobre a avaliação do banco, que costuma ser menor que o preço combinado. Na nossa base de 1.727 unidades com os dois valores, essa diferença fica em torno de 6% do preço de venda.
Num imóvel de R$ 500 mil avaliado em R$ 470 mil, os R$ 30 mil de diferença não somem: viram entrada. Peça sempre os dois números por escrito.
5. Não prever ITBI e registro
Em Belo Horizonte o ITBI é de 3%, vale desde 1º de maio de 2014 pela Lei municipal 10.692/2013, e quem paga é o comprador. Somado ao registro em cartório, o pacote de documentação fica em torno de 5% do valor do imóvel nos lançamentos que trabalhamos.
Num imóvel de R$ 400 mil, só o ITBI dá R$ 12 mil, e ele vence na transmissão. Não entra no financiamento.
6. Subir de faixa de preço sem testar a faixa de baixo
Este erro custa dezenas de milhares de reais e é invisível para quem não conhece a regra. O Minha Casa Minha Vida vai até R$ 600 mil em BH, mas o juro bom só existe até R$ 400 mil: 7,66% ao ano contra 10%.
Num caso real, cliente com renda de R$ 8.000 e 38 anos teve R$ 320.000 aprovados num imóvel de R$ 400 mil e apenas R$ 264.768 num de R$ 450 mil. O imóvel R$ 50 mil mais caro derrubou o crédito em R$ 55 mil, o que significou R$ 105 mil a mais de entrada.
Sempre teste o ticket logo abaixo de R$ 400 mil antes de subir.
7. Descartar a composição de renda
A Caixa aceita somar renda com cônjuge, pai, mãe, irmão ou filho, sem exigir que sejam casados. O crédito sobe e a entrada cai. O FGTS pode ser o do segundo comprador.
Dois cuidados: o prazo passa a ser calculado pela idade do mais velho, o que pode encurtá-lo; e se a operação já estiver travada na cota, e não na renda, somar renda não muda nada. Por isso vale simular das duas formas.
8. Contar com subsídio que não existe
Nas Faixas 3 e 4 do programa, normalmente não há subsídio de entrada. O benefício é o juro reduzido, o uso do FGTS e o prazo longo. Em quatro simulações oficiais que rodamos, incluindo uma com renda de R$ 4.000, o campo Subsídio Complementar veio zerado.
Nunca monte o orçamento contando com subsídio antes de ver a simulação oficial.
Como não cometer nenhum deles
Comece pelo fim: descubra primeiro quanto o banco libera para você, depois procure dentro disso. Nós da FHN rodamos a simulação oficial no sistema da Caixa com a sua renda bruta e a sua data de nascimento e devolvemos o valor financiado, a parcela, a entrada e o plano de pagamento montado com a tabela vigente do empreendimento.
Fale com a gente no WhatsApp ou veja o custo real de comprar um apartamento, item por item.
Fontes: registro de objeções do nosso atendimento de WhatsApp em julho e agosto de 2026; Portaria MCID nº 333, DOU de 01/04/2026; simulações oficiais da Caixa Econômica Federal, junho a agosto de 2026; base de lançamentos FHN Imóveis; Lei municipal 10.692/2013 e página de tributos da Prefeitura de Belo Horizonte. Setembro de 2026.
