O que dá para comprar com R$ 8 mil de renda em Belo Horizonte
Com renda familiar de R$ 8 mil você está na Faixa 3 do Minha Casa Minha Vida, que financia imóvel de até R$ 400 mil com juros de 7,66% ao ano. É a melhor taxa de crédito imobiliário disponível no Brasil hoje, e num caso real que atendemos esse perfil liberou R$ 320 mil de financiamento.
Quanto a Caixa financia com R$ 8 mil de renda?
Numa simulação oficial que fizemos, cliente com renda de R$ 8.000 e 38 anos teve R$ 320.000 aprovados a 7,66% ao ano num imóvel de R$ 400 mil. Isso significa que, nesse cenário, a entrada seria de R$ 80 mil, e ela não precisa sair toda de uma vez quando a compra é na planta.
O valor exato depende da idade. A Caixa soma idade do comprador mais prazo do financiamento, e o total precisa ficar em torno de 80 anos e 6 meses. Comprador mais novo pega prazo maior, dilui a parcela e consegue mais crédito com a mesma renda.
Por que R$ 400 mil é o número mágico da sua faixa
Com R$ 8 mil de renda você cabe na linha de recursos do FGTS, que financia a 7,66% ao ano em imóvel de até R$ 400 mil. Passou disso, a operação vai para a linha Classe Média, a 10% ao ano.
O mesmo cliente da simulação acima, num imóvel de R$ 450 mil, teve só R$ 264.768 aprovados. O imóvel R$ 50 mil mais caro derrubou o crédito em R$ 55 mil, porque o juro maior encareceu a parcela e o teto de aprovação é a parcela, não o preço.
Na prática: com R$ 8 mil de renda, sair de R$ 400 mil para R$ 450 mil aumenta a sua entrada em R$ 105 mil. Vale muito mais procurar dentro dos R$ 400 mil.
O que dá para comprar até R$ 400 mil em Belo Horizonte?
O estoque de lançamento nessa faixa em BH é enxuto: 106 unidades num universo de 3.156. Estes são os empreendimentos com oferta, e o preço praticado no bairro segundo o ITBI da Prefeitura:
| Empreendimento | Bairro | Faixa de preço | R$/m² do bairro (ITBI) |
|---|---|---|---|
| Residencial Montana | Vila Clóris | R$ 330.990 a R$ 349.990 | R$ 4.316 |
| Villa D'Oro | Alípio de Melo | R$ 312.990 a R$ 373.990 | R$ 6.535 |
| Residencial Pulse | Estoril | R$ 379.900 a R$ 399.900 | R$ 6.444 |
| Omnium Residence | Ipiranga | R$ 319.900 a R$ 349.900 | R$ 4.403 |
| Los Angeles | João Pinheiro | R$ 395.000 | R$ 3.634 |
| Aldea Barroca | Barroca | R$ 389.970 a R$ 395.430 | R$ 4.416 |
| Orb Residence | Barro Preto | R$ 369.900 a R$ 389.900 | R$ 5.793 |
| Viva Cisneiros | Aparecida | R$ 359.200 a R$ 399.900 | R$ 4.440 |
A coluna do ITBI serve para você comparar o preço do lançamento com o que o bairro efetivamente pratica. Casos como o Villa D'Oro, em Alípio de Melo, onde o bairro tem metro quadrado mediano de R$ 6.535, indicam unidade menor a preço total acessível.
Quer saber quais dessas unidades fecham com a sua renda e a sua idade? Me chama no WhatsApp que eu rodo a simulação oficial.
E fora de Belo Horizonte?
Aceitando a região metropolitana, o estoque abaixo de R$ 400 mil salta de 106 para 560 unidades. Os maiores conjuntos são o Cachoeira dos Anjos, em Betim, de R$ 282.990 a R$ 380.990; o Mata das Orquídeas e o Raízes Residence, em Contagem, entre R$ 319.990 e R$ 399.990; e o Di Lucca, em Ribeirão das Neves, de R$ 245.000 a R$ 265.000.
São cidades com ligação viária direta a BH e produto novo em faixa de preço que a capital praticamente não oferece mais.
O que mais entra na conta além da parcela
- A diferença entre avaliação e preço de venda. O banco financia um percentual da avaliação dele, não do preço combinado. Na nossa base de 1.727 unidades com os dois valores, essa diferença fica em torno de 6% do valor de venda, e vira entrada.
- ITBI e registro. Em Belo Horizonte o ITBI é de 3% e quem paga é o comprador. Somado ao registro, o pacote fica em torno de 5% do valor do imóvel nos lançamentos que trabalhamos.
- Encargo, não prestação. Some de R$ 100 a R$ 130 por mês à parcela da tabela, por causa dos seguros e da taxa de administração.
- FGTS. Pode entrar como parte da entrada, e pode ser o do segundo comprador.
Como fazer a sua simulação
Com renda bruta e data de nascimento, nós da FHN rodamos a simulação oficial da Caixa e te devolvemos quanto o banco libera em cada linha, além do plano de pagamento montado com a tabela vigente.
Fale com a gente no WhatsApp ou entenda as regras que o banco aplica.
Fontes: Portaria MCID nº 333, DOU de 01/04/2026; simulações oficiais da Caixa Econômica Federal realizadas por nós entre junho e agosto de 2026; base de lançamentos FHN Imóveis, tabelas de junho a agosto de 2026, preços sujeitos a alteração pela incorporadora; relatórios de ITBI da Prefeitura de Belo Horizonte, janela de julho de 2025 a junho de 2026. Setembro de 2026.
