Reforma tributária e imóveis: o que muda no aluguel, na compra e na venda
A reforma tributária começou a valer em 2026, e os imóveis têm um capítulo inteiro na lei. Dois impostos novos, a CBS, federal, e o IBS, de estados e municípios, vão substituir aos poucos PIS, Cofins, ICMS e ISS até 2033. A dúvida mais buscada no Google é se quem aluga um apartamento vai pagar mais imposto. Para a grande maioria das pessoas físicas, a resposta é não. Nós da FHN lemos a Lei Complementar 214, de 2025, artigo por artigo, e explicamos o que muda para quem compra, vende e aluga.
O que você precisa saber
- 2026 é ano de teste. CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, compensados com PIS e Cofins. Na prática, não há imposto novo neste ano.
- Pessoa física que aluga só entra no IBS e na CBS se, no ano anterior, tiver recebido mais de R$ 240 mil de aluguel e alugado mais de 3 imóveis. As duas condições juntas.
- Quem compra para morar não passa a pagar IBS ou CBS. E o ITBI continua sendo da Prefeitura.
- Para quem entra no regime, a lei dá redução de 70% nas alíquotas do aluguel e de 50% nas da venda, além de redutores sociais.
Quando a reforma tributária começa a valer para imóveis?
A transição é longa. Em 2026, os dois impostos aparecem em caráter de teste, com alíquotas simbólicas, e o valor recolhido é compensado com PIS e Cofins, como manda o artigo 348 da lei. A CBS entra para valer em 2027, quando PIS e Cofins deixam de existir. O IBS sobe aos poucos entre 2029 e 2032 e o sistema fica completo em 2033.
O calendário da reforma para as operações com imóveis. Fonte: Lei Complementar 214/2025.
Quem aluga imóvel vai pagar IBS e CBS?
Só uma minoria. O artigo 251 da lei diz que a pessoa física que aluga imóveis só passa a ser contribuinte do IBS e da CBS quando, no ano anterior, as duas condições abaixo aconteceram ao mesmo tempo:
- a receita total com aluguel passou de R$ 240 mil no ano; e
- os contratos envolveram mais de 3 imóveis distintos.
Quem aluga um, dois ou três imóveis está fora, qualquer que seja o valor. Quem aluga quatro ou mais, mas recebe até R$ 240 mil por ano, também está fora. Esse limite é corrigido todo mês pelo IPCA. A lei também prevê a entrada no regime dentro do próprio ano, quando a receita de aluguel passa o limite em mais de 20%.
Para quem fica fora, nada muda: o aluguel continua sendo tributado só pelo Imposto de Renda, como sempre foi.
Quanto paga quem entra no regime?
A alíquota de referência dos novos impostos ainda vai ser fixada. O que a lei já define são os descontos para o setor imobiliário:
| Operação | Redução nas alíquotas do IBS e da CBS | Redutor social na base de cálculo |
|---|---|---|
| Aluguel residencial | 70% | R$ 600 por mês, por imóvel |
| Venda de imóvel residencial novo | 50% | R$ 100 mil por imóvel |
| Venda de lote residencial | 50% | R$ 30 mil por lote |
O redutor social funciona como uma parte do valor que fica livre de imposto. Num aluguel residencial tributado pelo regime novo, os primeiros R$ 600 de cada mês não entram na base de cálculo.
E quem compra imóvel para morar, muda alguma coisa?
Para o comprador pessoa física, não há imposto novo na compra. O ITBI continua sendo cobrado pela Prefeitura de Belo Horizonte, com as mesmas regras de hoje, incluindo os descontos para o primeiro imóvel. Explicamos quem tem direito em desconto de ITBI para o primeiro imóvel em BH.
Quem passa a recolher IBS e CBS na venda de imóveis novos são as incorporadoras e construtoras, que hoje já pagam PIS e Cofins. Com a redução de 50% e o redutor social de R$ 100 mil por unidade, a lei procurou evitar que a troca de impostos encareça a moradia. Como a CBS só passa a ser cobrada de fato em 2027, ainda não há como medir o efeito nos preços.
E quem vende um imóvel, paga IBS e CBS?
A pessoa física que vende um imóvel de vez em quando, não. Pelo mesmo artigo 251, ela só entra no regime se, no ano anterior, tiver vendido mais de 3 imóveis que estavam no seu patrimônio havia menos de 5 anos, ou mais de 1 imóvel construído por ela mesma nos 5 anos anteriores à venda. O ganho de capital continua no Imposto de Renda.
E o aluguel por temporada, como no Airbnb?
Para quem está no regime, o aluguel residencial de até 90 dias seguidos passa a ser tributado pelas mesmas regras da hotelaria, segundo o artigo 253. Quem aluga por temporada também precisa olhar a convenção do condomínio: o STJ decidiu em 2026 que esse uso depende de aprovação de dois terços dos condôminos. Contamos tudo em Airbnb em condomínio: o que o STJ decidiu.
Imóveis de 1 quarto e studios em BH para quem pensa em renda
Unidades compactas costumam ter o maior retorno de aluguel. Pelo levantamento da FipeZap de agosto, a rentabilidade média dos imóveis de 1 dormitório no país foi de 6,77% ao ano, a maior entre as tipologias. Selecionamos empreendimentos com studio e 1 quarto na nossa base, um por bairro, com o preço de partida de cada um.
Brisa do Buritis, Buritis, Belo Horizonte
1 quarto, lançamento com entrada parcelada direto com a construtora. A partir de R$ 453.645 na tabela da construtora. Ver unidades e fotos ou pedir a simulação com a minha renda.
Hermes Residence, Estoril, Belo Horizonte
Hermes Residence, Estoril, Belo Horizonte. Imagem do empreendimento.
1 quarto, lançamento com entrada parcelada direto com a construtora. A partir de R$ 529.744 na tabela da construtora. Ver unidades e fotos ou pedir a simulação com a minha renda.
Carbon by Janeiro, Lourdes, Belo Horizonte
Carbon by Janeiro, Lourdes, Belo Horizonte. Imagem do empreendimento.
1 quarto, lançamento com entrada parcelada direto com a construtora. A partir de R$ 584.976 na tabela da construtora. Ver unidades e fotos ou pedir a simulação com a minha renda.
Aldea Contorno, Santa Efigênia, Belo Horizonte
1 quarto, lançamento com entrada parcelada direto com a construtora. A partir de R$ 617.444 na tabela da construtora. Ver unidades e fotos ou pedir a simulação com a minha renda.
Hércules, Serra, Belo Horizonte
1 quarto, lançamento com entrada parcelada direto com a construtora. A partir de R$ 650.978 na tabela da construtora. Ver unidades e fotos ou pedir a simulação com a minha renda.
Os preços são das tabelas das construtoras e podem mudar sem aviso. Rentabilidade passada não garante rentabilidade futura. Fale com a gente no WhatsApp para montar a conta de um investimento com os números reais.
Perguntas frequentes
Tenho um apartamento alugado. Preciso fazer alguma coisa em 2026?
Não. Com um imóvel alugado você não entra no regime do IBS e da CBS, e continua declarando o aluguel no Imposto de Renda.
O IBS e a CBS acabam com o ITBI?
Não. O ITBI é municipal e não foi substituído. Os novos impostos substituem PIS, Cofins, ICMS e ISS.
Qual será a alíquota final do IBS e da CBS?
A alíquota de referência ainda será fixada nos próximos anos, conforme a própria lei. Desconfie de valores apresentados como definitivos. Para imóveis, já está definido que ela terá redução de 50% na venda e de 70% no aluguel.
Fonte: Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, com as alterações da Lei Complementar nº 227, de 2026, artigos 251 a 261 e 343 a 348, texto consultado no Portal da Legislação do Planalto em 06/10/2026; Índice FipeZap de Locação Residencial, informe de agosto de 2026; tabelas das construtoras parceiras de setembro de 2026. Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um contador. Levantamento: FHN Imóveis, outubro de 2026.
