Dá para comprar um apartamento 100% financiado?

A pergunta aparece o tempo todo no nosso atendimento, e a resposta honesta tem duas partes. O banco não financia 100% do imóvel, ponto. Mas dá para comprar sem ter o dinheiro da entrada guardado, e é assim que a maioria das compras na planta acontece hoje em Belo Horizonte.

O banco financia 100% do imóvel?

Não. A Caixa trabalha com uma cota máxima, que é o percentual do imóvel que ela aceita financiar:

E tem um detalhe que pega muita gente: a cota incide sobre a avaliação do banco, não sobre o preço que você combinou. Na nossa base de 1.727 unidades que trazem os dois valores, a avaliação fica em torno de 6% abaixo do preço de venda. Essa diferença também vira entrada.

Então como as pessoas compram sem dinheiro guardado?

Combinando quatro peças. Nenhuma delas é o banco financiando 100%, mas juntas elas reduzem o desembolso inicial a quase nada:

• Entrada parcelada com a construtora. Nos lançamentos que trabalhamos, o sinal no ato começa em R$ 1.000 em empreendimentos da região metropolitana e em R$ 10 mil em Belo Horizonte. O restante da entrada é diluído em parcelas mensais até a entrega.
• FGTS. Entra como parte da entrada e pode ser o do segundo comprador, não precisa ser o do titular. Na linha Classe Média, a Caixa exige pelo menos três anos de FGTS.
• Composição de renda. Somar renda com cônjuge, pai, mãe, irmão ou filho aumenta o crédito aprovado e, com isso, reduz a entrada. Não precisa ser casado.
• Documentação parcelada. Em parte dos empreendimentos a construtora parcela ou assume ITBI e registro, que somados ficam em torno de 5% do valor do imóvel.

Quer ver essa montagem com os seus números? Me chama no WhatsApp que eu rodo a simulação oficial da Caixa e monto o plano.

Por que isso funciona na planta e não no pronto

Porque na planta existe tempo. Entre a compra e a entrega das chaves há um período em que você paga apenas a construtora, em parcelas, formando a entrada aos poucos. Quando a obra termina, essa entrada já está paga e o banco assume o restante.

E aqui está a informação que mais muda o planejamento de quem compra: a parcela da Caixa só começa depois da entrega das chaves. Durante toda a obra você não paga financiamento, paga a entrada parcelada.

No imóvel pronto isso não existe. A entrada precisa estar disponível na assinatura, e a parcela do banco começa no mês seguinte.

Quanto sobra para o banco financiar?

Um exemplo com número real de simulação oficial: cliente com renda de R$ 8.000 e 38 anos teve R$ 320.000 aprovados num imóvel de R$ 400 mil, a 7,66% ao ano. Ou seja, 80% do valor. Os R$ 80 mil restantes são a entrada, e é exatamente essa parte que se dilui nas parcelas da construtora durante a obra.

Com renda de R$ 12.000, outra simulação liberou R$ 384.000 com parcela de R$ 3.453,92.

O que não dá para fazer

Vale ser claro sobre os limites, porque promessa de "100% financiado" costuma esconder alguma coisa:

• O banco não financia ITBI e registro. Essa despesa vence na transmissão e é do comprador. Em BH o ITBI é de 3%.
• O banco não financia a diferença entre a avaliação dele e o preço de venda.
• A Caixa não considera na análise dela a parcela mensal da construtora nem a documentação parcelada. Ela só olha a parcela do financiamento contra a sua renda. A soma de tudo é conta sua, e é a conta que importa.

Como saber se fecha no seu caso

Com renda bruta e data de nascimento, nós da FHN rodamos a simulação oficial no sistema da Caixa e devolvemos quanto o banco libera, quanto sobra de entrada e como ela pode ser parcelada na tabela vigente do empreendimento.

Fale com a gente no WhatsApp ou veja o custo real de comprar um apartamento.

Fontes: Portaria MCID nº 333, DOU de 01/04/2026; simulações oficiais da Caixa Econômica Federal realizadas por nós entre junho e agosto de 2026; base de lançamentos FHN Imóveis, tabelas de junho a agosto de 2026; legislação municipal do ITBI de Belo Horizonte. Setembro de 2026.