Reforma tributária e aluguel de pessoa física: quem vai pagar IBS e CBS
Quem recebe aluguel como pessoa física vai pagar IBS e CBS com a reforma tributária? Na grande maioria dos casos, não. Pelo artigo 251 da Lei Complementar 214, de 2025, a pessoa física só entra no regime quando, no ano anterior, recebeu mais de R$ 240 mil de aluguel e alugou mais de 3 imóveis. As duas coisas juntas. Nós da FHN explicamos a regra com exemplos.
Resposta rápida
- Fica fora do IBS e da CBS quem aluga até 3 imóveis, qualquer que seja o valor.
- Fica fora quem aluga mais de 3 imóveis, mas recebe até R$ 240 mil por ano.
- Para quem fica fora, nada muda: o aluguel segue só no Imposto de Renda.
Quem paga IBS e CBS sobre aluguel?
A pessoa física que, no ano anterior, tiver as duas condições ao mesmo tempo:
- receita total com aluguel acima de R$ 240 mil; e
- contratos com mais de 3 imóveis distintos.
O limite de R$ 240 mil é corrigido todo mês pelo IPCA. A lei também prevê a entrada no regime dentro do próprio ano quando a receita passa o limite em mais de 20%.
Exemplos
| Situação no ano anterior | Entra no IBS e na CBS? |
|---|---|
| 1 apartamento alugado | Não |
| 3 imóveis alugados, qualquer valor | Não |
| 5 imóveis, receita total de R$ 200 mil | Não |
| 5 imóveis, receita total de R$ 300 mil | Sim |
Quanto paga quem entra no regime?
As alíquotas do IBS e da CBS sobre aluguel têm redução de 70%, pelo artigo 261. E, no aluguel residencial, há um redutor social de R$ 600 por mês por imóvel, que sai da base de cálculo, pelo artigo 260. A alíquota de referência ainda será fixada. Em 2026, ano de teste, os valores são simbólicos e compensados com PIS e Cofins.
Veja todo o calendário em reforma tributária e imóveis: o que muda no aluguel, na compra e na venda.
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Perguntas frequentes
Preciso declarar algo novo em 2026?
Quem está fora do regime continua declarando o aluguel no Imposto de Renda, como antes.
O limite de 3 imóveis conta vagas de garagem?
A lei deixa para o regulamento definir o que são bens imóveis distintos.
Fonte: Lei Complementar nº 214/2025, com alterações da LC nº 227/2026, artigos 251, 260 e 261, consultada no Planalto em 06/10/2026. Conteúdo informativo, não substitui a orientação de um contador. Levantamento: FHN Imóveis, outubro de 2026.
