Aluguel em BH sobe mais que o preço dos imóveis: vale mais comprar ou continuar alugando?
Belo Horizonte teve a maior alta de aluguel entre as capitais acompanhadas pela FGV em agosto. Os contratos subiram 1,05% em um único mês e 8,47% em 12 meses, o dobro da inflação oficial do período. Enquanto isso, o preço de venda dos imóveis na cidade subiu 1,97% em 12 meses, segundo a FipeZap. Nós da FHN reunimos os números oficiais para responder à pergunta que mais chega no nosso WhatsApp: vale continuar no aluguel ou é hora de comprar?
Resumo em 4 números
- 8,47%: alta do aluguel em BH em 12 meses até agosto, a maior entre São Paulo, Rio, BH e Porto Alegre (IVAR/FGV).
- 1,97%: alta do preço de venda dos imóveis em BH em 12 meses até setembro (FipeZap).
- 81,4%: quanto o aluguel anunciado em BH subiu de 2022 a 2025. O preço de venda subiu 46,5% e a inflação, 21,0%.
- 5,38% ao ano: rentabilidade média do aluguel em BH, uma das menores entre as 22 capitais pesquisadas.
Quanto o aluguel subiu em Belo Horizonte em 2026?
O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, o IVAR, calculado pela FGV, acompanha quatro capitais. No dado de agosto, divulgado em 8 de setembro, BH ficou isolada no topo. O aluguel na cidade subiu 1,05% no mês, e a taxa acumulada em 12 meses saltou de 7,77% em julho para 8,47% em agosto.
| Cidade | Variação em agosto | Acumulado em 12 meses |
|---|---|---|
| Belo Horizonte | 1,05% | 8,47% |
| Rio de Janeiro | 0,24% | 6,37% |
| São Paulo | 0,30% | 4,58% |
| Porto Alegre | -0,14% | 3,36% |
| Média das 4 capitais | 0,29% | 5,09% |
O movimento de BH vai na contramão do resto do país. Na média nacional do IVAR, a taxa em 12 meses vem caindo desde o pico do fim de 2025, quando passou de 8%, e chegou a cerca de 5%. Em BH ela voltou a acelerar.
Por que a FGV e a FipeZap mostram números diferentes?
Porque medem coisas diferentes. O IVAR, da FGV, é calculado a partir de contratos de locação, ou seja, do aluguel que as pessoas efetivamente pagam. O Índice FipeZap acompanha o preço pedido nos anúncios de imóveis para alugar. Os dois apontam na mesma direção em BH: pela FipeZap, o aluguel anunciado na cidade subiu 7,45% em 12 meses até agosto, com valor médio de R$ 50,38 por metro quadrado.
Em todos os anos desde 2022, o aluguel em BH subiu mais que o preço de venda. Fonte: Índice FipeZap.
Aluguel ou preço de venda: o que subiu mais desde 2022?
O gráfico acima resume a virada dos últimos anos. Somando 2022, 2023, 2024 e 2025, o aluguel anunciado em BH acumulou alta de 81,4%. O preço de venda, no mesmo intervalo, subiu 46,5%. A inflação oficial, medida pelo IPCA, foi de 21,0%.
| Ano | Aluguel em BH | Preço de venda em BH | IPCA |
|---|---|---|---|
| 2022 | +20,01% | +6,86% | +5,79% |
| 2023 | +17,11% | +8,77% | +4,62% |
| 2024 | +14,20% | +12,53% | +4,83% |
| 2025 | +13,01% | +12,03% | +4,26% |
| Últimos 12 meses | +7,45% (até agosto) | +1,97% (até setembro) | +4,22% (até agosto) |
Em outras palavras: quem paga aluguel em BH viu essa despesa crescer bem acima da inflação por quatro anos seguidos, e mais rápido do que o próprio valor dos imóveis.
Quanto rende alugar um imóvel em BH?
A FipeZap calcula a rentabilidade do aluguel, que é a relação entre o aluguel anunciado e o preço de venda. Em BH ela ficou em 5,38% ao ano em agosto, ou cerca de 0,45% ao mês. A média nacional é de 6,14%, e BH aparece entre as menores das 22 capitais do levantamento.
Na prática, isso quer dizer que, para cada R$ 100 mil de valor de imóvel, o aluguel médio anunciado na cidade fica em torno de R$ 448 por mês. Num imóvel de R$ 480 mil, que é o valor mediano das compras registradas em BH nos últimos 12 meses segundo os dados de ITBI da Prefeitura, isso dá cerca de R$ 2.152 de aluguel por mês.
Como o aluguel tem subido mais rápido que o preço de venda, essa relação tende a aumentar. Para o inquilino, é a mesma notícia por outro ângulo: o aluguel está ocupando uma parte maior do valor do imóvel em que ele mora.
Comprar ou continuar alugando: o que entra na conta
Não existe resposta única, e desconfie de quem promete uma. O que existe são diferenças objetivas entre os dois caminhos:
- O aluguel é reajustado todo ano pelo índice do contrato. E, na renovação ou na troca de imóvel, o valor costuma ir para o preço de mercado. Em 12 meses até agosto, o IGP-M, índice de muitos contratos, subiu 2,16%, enquanto o aluguel de mercado em BH subiu 8,47%. Quem renova depois de um período de reajuste baixo sente a diferença de uma vez.
- A prestação do financiamento na tabela PRICE é fixa, corrigida pela TR. E cada parcela paga vira patrimônio seu, não do proprietário.
- Na compra na planta, a transição é gradual. Durante a obra você paga a entrada parcelada direto com a construtora e a evolução de obra. A parcela do financiamento da Caixa só começa depois da entrega das chaves.
- O banco olha a sua renda, não o seu aluguel. A Caixa aprova parcela de até cerca de 30% da renda bruta familiar. Numa simulação oficial que rodamos para renda familiar de R$ 12.000, a Caixa liberou R$ 384 mil de financiamento, com primeira parcela de R$ 3.453,92, que só começa a ser paga depois da entrega das chaves.
Quer saber quanto a Caixa libera no seu caso? Bastam a renda bruta e a data de nascimento. Peça a sua simulação oficial no nosso WhatsApp.
Imóveis prontos em BH para sair do aluguel
Para quem quer mudar logo, selecionamos empreendimentos prontos em bairros diferentes, com o preço de partida de 2 e 3 quartos de cada um na tabela das construtoras de setembro de 2026.
Place Jaraguá, Santa Rosa, Belo Horizonte
Place Jaraguá, Santa Rosa, Belo Horizonte. Imagem do empreendimento.
2 quartos, pronto para morar. A partir de R$ 575.000 na tabela da construtora. Ver unidades e fotos ou pedir a simulação com a minha renda.
Ventana Carijós, Centro, Belo Horizonte
Ventana Carijós, Centro, Belo Horizonte. Imagem do empreendimento.
2 quartos, pronto para morar. A partir de R$ 627.202 na tabela da construtora. Ver unidades e fotos ou pedir a simulação com a minha renda.
Santa Tereza, Santa Tereza, Belo Horizonte
3 quartos, pronto para morar. A partir de R$ 750.000 na tabela da construtora. Ver unidades e fotos ou pedir a simulação com a minha renda.
Marina Residence, Itapoã, Belo Horizonte
Marina Residence, Itapoã, Belo Horizonte. Imagem do empreendimento.
3 quartos, pronto para morar. A partir de R$ 769.000 na tabela da construtora. Ver unidades e fotos ou pedir a simulação com a minha renda.
Lançamentos de 2 quartos em BH com entrada parcelada
Para quem pode esperar a obra e prefere diluir a entrada, selecionamos lançamentos de 2 quartos em bairros diferentes, com o preço de partida de cada um.
Province Di Martini, São Luiz, Belo Horizonte
2 quartos, lançamento com entrada parcelada direto com a construtora. A partir de R$ 559.000 na tabela da construtora. Ver unidades e fotos ou pedir a simulação com a minha renda.
Edifício Concept One, Barro Preto, Belo Horizonte
2 quartos, lançamento com entrada parcelada direto com a construtora. A partir de R$ 560.000 na tabela da construtora. Ver unidades e fotos ou pedir a simulação com a minha renda.
Versato, Castelo, Belo Horizonte
2 quartos, lançamento com entrada parcelada direto com a construtora. A partir de R$ 564.900 na tabela da construtora. Ver unidades e fotos ou pedir a simulação com a minha renda.
Vivence Lagoa, Santa Amélia, Belo Horizonte
2 quartos, lançamento com entrada parcelada direto com a construtora. A partir de R$ 605.900 na tabela da construtora. Ver unidades e fotos ou pedir a simulação com a minha renda.
Os preços são da tabela das construtoras e podem mudar sem aviso. O enquadramento no financiamento depende da avaliação da Caixa e da análise de crédito. Fale com a gente e montamos as opções que cabem na sua renda.
Perguntas frequentes
O aluguel em BH vai continuar subindo?
Nenhum índice garante o que vem pela frente. O que os dados mostram é que, em 2026, BH acelerou enquanto a média das capitais desacelerou. O IVAR de setembro sai em outubro e vai mostrar se a tendência se manteve.
Qual índice reajusta o meu contrato de aluguel?
O que estiver escrito no contrato. IGP-M e IPCA são os mais comuns. Nos 12 meses até agosto, o IGP-M subiu 2,16% e o IPCA, 4,22%, os dois abaixo da alta do aluguel de mercado em BH.
Quanto preciso ganhar para trocar o aluguel por um financiamento?
Depende do valor do imóvel, da sua idade e da faixa de juros em que você se enquadra. Explicamos a conta com casos reais em quanto preciso ganhar para financiar um imóvel de R$ 300 mil e em quanto preciso ganhar para financiar um imóvel de R$ 500 mil.
Dá para usar o FGTS para sair do aluguel?
Sim, na entrada ou para reduzir o saldo, desde que você cumpra as regras do fundo, como ter 3 anos de trabalho sob o regime do FGTS e não ter imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha. Veja todas em regras do FGTS para comprar imóvel em 2026.
Fontes: FGV IBRE, IVAR de agosto de 2026, divulgado em 08/09/2026; Índice FipeZap de Locação Residencial, informe de agosto de 2026; Índice FipeZap de Venda Residencial, informe de setembro de 2026; Prefeitura de Belo Horizonte, dados abertos do ITBI, julho de 2025 a junho de 2026; simulação oficial da Caixa Econômica Federal realizada por nós; tabelas das construtoras parceiras de setembro de 2026, com preços sujeitos a alteração. Levantamento: FHN Imóveis, outubro de 2026.
