Primeiro imóvel: guia completo para comprar sem erro

Comprar o primeiro imóvel em Belo Horizonte exige três contas, não uma: a entrada, a parcela que cabe na renda e os custos de fechamento — ITBI e cartório — que quase ninguém coloca na planilha. Este guia reúne os números vigentes em julho de 2026, com fonte e data para cada um, e mostra onde o comprador de primeira viagem costuma errar por falta de informação, não por falta de dinheiro.

A Selic está em 14,25% ao ano desde a reunião do Copom de junho de 2026, segundo o Banco Central — mas a taxa média do crédito imobiliário com recursos direcionados ficou bem abaixo disso: 10,83% ao ano nos contratos com taxas reguladas em maio de 2026, na série 20773 do próprio Banco Central. O financiamento habitacional não acompanha a Selic ponto a ponto, e quem entende essa diferença decide melhor.

O que você precisa saber em 30 segundos

• Entrada. Informações de mercado indicam financiamento de até 80% do valor de avaliação no SBPE pelo sistema SAC — entrada, em regra, na casa dos 20%. É teto, não garantia: quem define a cota é o banco.
• Parcela. A prática dos bancos é limitar a prestação a cerca de 30% da renda bruta familiar, já descontados outros compromissos do seu CPF.
• Custos de fechamento. Em BH o ITBI é de 3% e o registro segue a tabela do TJMG. Somados, ficam entre 4% e 5% do valor do imóvel — com redução prevista em lei para o primeiro imóvel residencial financiado pelo SFH.
• Minha Casa, Minha Vida. Pela Portaria MCID nº 333, de 30 de março de 2026, a Faixa 1 vai até R$ 3.200 de renda bruta familiar, a Faixa 2 até R$ 5.000, a Faixa 3 até R$ 9.600 e a Faixa 4 até R$ 13.000.
• FGTS. Desde novembro de 2025, o fundo pode ser usado em imóveis de até R$ 2,25 milhões dentro do SFH, exigidos três anos sob regime do FGTS, entre outros requisitos.
• Preço em BH. O metro quadrado residencial custava, em média, R$ 10.698 em junho de 2026, alta de 4,76% em 12 meses, segundo o Índice FipeZAP.

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Quanto preciso ter guardado para comprar o primeiro imóvel?

A entrada: quanto o banco financia de verdade

O banco não financia o preço que você negociou. Financia um percentual do menor valor entre o preço negociado e a avaliação de engenharia. Informações de mercado indicam cota de até 80% no sistema SAC e de cerca de 70% na Tabela Price, o que joga a entrada para a faixa de 20% a 30%.

Se a avaliação vier abaixo do preço, a diferença vira entrada extra, do seu bolso. E em imóvel na planta a lógica muda: parte do valor é paga à construtora até a entrega e o financiamento entra depois — por isso vale entender como o INCC corrige o saldo do imóvel na planta antes de assinar.

Quanto custam o ITBI e o cartório em Belo Horizonte?

Este é o bloco esquecido. Em Belo Horizonte a alíquota do ITBI é de 3% desde 1º de maio de 2014, conforme a página oficial de tributos da Prefeitura. Incide sobre o maior valor entre o declarado e o apurado pela administração municipal, e não existe alíquota reduzida para o SFH na capital, apesar de esse boato circular no mercado.

Há isenções específicas, todas com condições cumulativas: imóveis do Minha Casa, Minha Vida para famílias com renda de até 6 salários mínimos, valor financiado de até R$ 225.556,19 e avaliação municipal de até R$ 270.643,13 (art. 12 da Lei municipal nº 9.814/2010); e imóvel único, residencial, de padrão P1 e valor de até R$ 254.292,79 (art. 1º da Lei municipal nº 10.692/2013). São limites de 2026.

O registro segue a tabela estadual, fixada para 2026 pela Portaria nº 8.664/CGJ/2025 do TJMG. E aqui está a economia que quase ninguém pede: pelo art. 290 da Lei federal nº 6.015/1973, os atos ligados à primeira aquisição de imóvel residencial financiada pelo SFH têm redução de 50% nos emolumentos; pela Nota III da Tabela 4 do TJMG, a Taxa de Fiscalização Judiciária também cai pela metade. O desconto não é automático: apresente o contrato ao protocolar o título.

Quanto custa fechar a compra, na prática

A tabela usa valores reais da Tabela 4 do TJMG para 2026 (item 5, alínea "e") e o ITBI de 3% de BH, com entrada de 20%, primeira aquisição residencial pelo SFH e a redução de 50% já aplicada nos dois registros — o da compra e venda e o do contrato de financiamento com alienação fiduciária.

*Valores finais ao usuário da Tabela 4 do TJMG para 2026, já com a redução do art. 290 da Lei nº 6.015/1973, mais a prenotação de R$ 63,83. Estimativa própria e ilustrativa: não inclui a tarifa de avaliação cobrada pelo banco, certidões, taxas administrativas nem eventuais isenções de ITBI. Confirme no cartório de registro competente e na Prefeitura antes de fechar.

Repare no movimento: quanto mais barato o imóvel, maior o peso relativo dos custos de fechamento, porque a tabela de cartório é escalonada e não proporcional. Para quem compra na faixa econômica, esses 5% mudam o planejamento.

Qual renda é necessária para financiar um imóvel em Belo Horizonte?

A regra dos 30% e o que ela realmente mede

A prática dos bancos que operam o Sistema Financeiro da Habitação é limitar a prestação — juros, amortização, seguros obrigatórios e taxa de administração — a cerca de 30% da renda bruta familiar mensal. O que já está comprometido no seu CPF entra na conta: financiamento de veículo, consignado e crediário reduzem a margem antes mesmo de você escolher o imóvel.

Simulação própria e meramente ilustrativa: SAC, 360 meses, taxa em torno de 11% ao ano — próxima da média de 10,83% ao ano das operações com taxas reguladas em maio de 2026, segundo o Banco Central — e acréscimo de 10% sobre a primeira parcela para seguros e taxa de administração. Não considera correção pela TR nem os custos de fechamento da tabela anterior, e não é oferta nem proposta de crédito. Nas linhas do Minha Casa, Minha Vida as taxas são menores e a mesma renda tende a alcançar valor maior. Toda operação está sujeita à análise de crédito.

Composição de renda é o ajuste mais subestimado. Somar a renda de outra pessoa é o que mais muda o resultado, e nem sempre precisa ser o cônjuge: companheiro, familiar ou terceiro podem entrar como segundo proponente, desde que participem formalmente da operação e o banco aceite o vínculo. Quem compõe renda também compõe a propriedade e a dívida.

Quanto estão os juros do financiamento imobiliário em 2026?

Esta é a pergunta que trava mais compra do que deveria. Os números do Banco Central, referentes a maio de 2026, mostram um mercado em três velocidades:

A leitura: a linha habitacional com recursos direcionados custa hoje bem menos do que a Selic, porque é lastreada em poupança e FGTS, e não em captação a mercado. Quem compara a parcela do financiamento com o CDI está comparando coisas diferentes. Se essa é a sua dúvida, veja a análise sobre financiar com juros altos ou esperar e o comparativo de financiamento contra aluguel ao longo de 30 anos.

Do lado da oferta, a Abecip projetou em janeiro de 2026 crescimento de 16% nas concessões no ano, com o SBPE avançando 15% e alcançando R$ 180 bilhões. Crédito disponível não significa crédito aprovado — significa disputa por bons cadastros.

Como funciona o Minha Casa, Minha Vida em 2026?

Faixas conforme a Portaria MCID nº 333, de 30 de março de 2026. Os tetos de valor constam de informações divulgadas e variam com o porte do município — em cidades acima de 750 mil habitantes, como Belo Horizonte, o limite divulgado das faixas 1 e 2 é o topo da escala. As taxas de juros variam por faixa e por perfil e são definidas pelo agente financeiro: confirme a sua no simulador oficial.

Dois pontos mudam o jogo para quem compra o primeiro imóvel. O programa olha renda bruta familiar, não tipo de vínculo — autônomo e trabalhador por plataforma entram, desde que comprovem renda, como detalhamos no post sobre financiamento pela Caixa para motorista de aplicativo. E a Faixa 4 abriu o programa para uma renda que antes ficava de fora, como explicamos nas novas faixas do Minha Casa, Minha Vida em 2026.

Como usar o FGTS na compra do primeiro imóvel?

O FGTS é o principal acelerador da entrada para quem nunca comprou. Segundo a decisão do Conselho Curador do FGTS de 26 de novembro de 2025, divulgada pela Agência Brasil, o saldo pode ser usado em imóveis de até R$ 2,25 milhões — teto alinhado ao novo limite do SFH da Resolução CMN nº 5.255/2025. Os requisitos principais:

• Mínimo de três anos sob regime do FGTS, somando períodos consecutivos ou não, inclusive em empresas diferentes.
• Imóvel urbano, residencial e destinado à moradia própria, com exigência de morar ou trabalhar no município.
• Não possuir outro imóvel residencial na mesma região — o que alcança o município, os limítrofes e os da mesma região metropolitana. Na RMBH, isso inclui cidades como Contagem, Betim, Nova Lima, Sabará e Ribeirão das Neves.
• Não ter financiamento ativo no SFH e respeitar a carência de três anos entre um uso e outro do fundo.

O saldo pode entrar na entrada, amortizar o saldo devedor ou abater parcelas. Ter dinheiro no fundo e poder usá-lo, porém, não são a mesma coisa: os requisitos incidem sobre quem usa o fundo, e é o banco que valida cada um.

SAC ou Price: qual sistema escolher no primeiro financiamento?

No SAC a amortização é constante: a parcela começa mais alta e cai mês a mês, o total de juros tende a ser menor e a cota de financiamento costuma ser maior. Na Tabela Price a parcela nominal é fixa, o que facilita o orçamento no início, mas o custo total tende a ser maior e a cota, menor. Para quem compra o primeiro imóvel há um detalhe decisivo: como o limite de 30% é medido na primeira prestação, o SAC exige mais renda comprovada para o mesmo imóvel. Rode os dois no simulador com o mesmo prazo antes de decidir.

Imóvel usado, pronto novo ou na planta: o que muda?

• Usado: metro quadrado geralmente mais barato e mudança imediata, mas exige reserva para reforma e a avaliação pode vir abaixo do preço pedido.
• Pronto novo: sem obra e sem correção de saldo, com custo por metro quadrado mais alto.
• Na planta: pagamento mais diluído até a entrega, porém com saldo corrigido pelo INCC, que acumulou 6,71% em 12 meses até junho de 2026, segundo a FGV — acima do IPCA de 4,64% no mesmo período.

Quanto custa o metro quadrado em Belo Horizonte hoje?

Segundo o Índice FipeZAP de junho de 2026, o preço médio de venda residencial em Belo Horizonte era de R$ 10.698 por metro quadrado, com +0,17% no mês, +0,29% no primeiro semestre e +4,76% em 12 meses. A média do índice, que reúne dezenas de municípios monitorados, ficou em R$ 9.853/m², com alta de 5,59% em 12 meses.

Do lado das transações, dados do CMI/Secovi-MG divulgados em maio de 2026 mostram 6.672 imóveis vendidos em Belo Horizonte no primeiro trimestre, queda de 9,8% ante o mesmo período de 2025, com valor médio residencial de R$ 689,9 mil (alta de 4%). O segmento econômico, de até R$ 350 mil, recuou 19,9% — justamente onde está a maior parte do comprador de primeiro imóvel. Por região, a Centro-Sul concentrou 25,1% das vendas, seguida da Oeste (18,8%) e da Pampulha (14,9%).

A leitura para quem compra pela primeira vez: há menos disputa na faixa econômica e mais espaço de negociação do que havia um ano atrás. O retrato completo do ciclo está em o momento do mercado imobiliário de Belo Horizonte em 2026.

Como escolher o bairro certo em Belo Horizonte?

O bairro define o tamanho do que a sua renda compra e o custo de viver ali — condomínio, IPTU e deslocamento. Alguns pontos de partida reais da cidade:

• Apartamentos no Buritis: Oeste, verticalizado, eixo da Avenida Professor Mário Werneck e Parque Aggeo Pio Sobrinho na vizinhança.
• Imóveis de 2 quartos na Cidade Nova: Nordeste, cortada pela Avenida Cristiano Machado, com estações do MOVE.
• Opções na Sagrada Família: entre as avenidas Silviano Brandão, José Cândido da Silveira e Cristiano Machado.
• Apartamentos no Caiçaras: Noroeste, arborizado, com as avenidas Presidente Carlos Luz e Dom Pedro II no entorno.
• Imóveis no Carlos Prates: comércio de rua forte, acesso pela Avenida Pedro II e pela Via Expressa.
• Apartamentos na Santa Efigênia: junto à Avenida do Contorno e ao polo hospitalar, com o Hospital das Clínicas da UFMG por perto.
• Imóveis na Pampulha: entorno da lagoa e da Avenida Otacílio Negrão de Lima, com o campus da UFMG na região.
• Apartamentos no Gutierrez: Oeste, entre as avenidas Prudente de Morais e Barão Homem de Melo.

Compare tudo de uma vez no guia dos bairros de Belo Horizonte. E, se a compra também tem intenção de renda futura, entenda que retorno esperar de um imóvel para alugar em Belo Horizonte.

Qual é o passo a passo, da simulação ao registro?

1. Organize o cadastro. Consulte o CPF, regularize pendências e evite abrir novos créditos nos meses anteriores.
2. Levante a renda comprovável — não a que você recebe, a que consegue documentar.
3. Decida sobre composição de renda e sobre o uso do FGTS, seu e de quem entrar com você.
4. Simule nos canais oficiais e com um corretor, comparando SAC e Price.
5. Peça a análise de crédito e trabalhe com o valor aprovado, não com o desejado.
6. Escolha o imóvel e reserve o dinheiro dos custos de fechamento antes de negociar.
7. Aguarde a avaliação de engenharia, que define a cota financiada.
8. Assine e registre. Sem registro em cartório a compra não está concluída — e a redução de 50% do SFH precisa ser pedida nesse momento.

Cinco erros que mais atrapalham quem compra o primeiro imóvel

1. Planejar só a entrada. Os custos de fechamento chegam a 5% do valor do imóvel em BH e vencem quase todos de uma vez.
2. Escolher o imóvel antes da análise de crédito. Inverter a ordem gera frustração e perda de sinal.
3. Supor que a avaliação do banco vai bater com o preço pedido. Quando não bate, a diferença sai do seu bolso.
4. Esquecer de pedir a redução de 50% no cartório. O benefício do art. 290 não é automático.
5. Comprar em cima do limite. Se a parcela consome exatamente 30% da renda, não sobra folga para condomínio, IPTU e imprevisto.

Perguntas frequentes sobre a compra do primeiro imóvel

Quanto preciso de entrada para comprar o primeiro imóvel?

Informações de mercado indicam que o SBPE financia até 80% do valor de avaliação no sistema SAC e cerca de 70% na Tabela Price, o que coloca a entrada entre 20% e 30%. O percentual efetivo é definido pelo banco, sobre o menor valor entre o preço negociado e a avaliação de engenharia.

Qual renda é preciso ter para financiar um imóvel em BH?

Depende do valor do imóvel, do prazo e da taxa, e a parcela costuma ser limitada a 30% da renda bruta familiar. Em simulação conservadora a 11% ao ano em 360 meses, uma renda de R$ 6.000 sustenta parcela em torno de R$ 1.800 e um imóvel de aproximadamente R$ 178 mil com entrada de 20%. Valores estimados, sujeitos a análise de crédito.

Quanto custa o ITBI em Belo Horizonte?

A alíquota é de 3% desde 1º de maio de 2014, conforme a Prefeitura de Belo Horizonte, sobre o maior valor entre o declarado e o apurado pela administração municipal. Não há alíquota reduzida para operações do SFH na capital.

Existe isenção de ITBI para o primeiro imóvel em BH?

Existem isenções com condições cumulativas: uma para imóveis do Minha Casa, Minha Vida com renda familiar de até 6 salários mínimos, valor financiado de até R$ 225.556,19 e avaliação municipal de até R$ 270.643,13; outra para imóvel único, residencial e de padrão P1 de até R$ 254.292,79. Os limites mudam periodicamente — confirme na Prefeitura.

Quanto custa registrar o imóvel em cartório em Minas Gerais?

Segue a Tabela 4 do TJMG, atualizada pela Portaria nº 8.664/CGJ/2025 e em vigor desde janeiro de 2026. Para um imóvel entre R$ 280 mil e R$ 350 mil, o registro da compra e venda tem valor final ao usuário de R$ 4.903,53.

Tenho direito a desconto no cartório na compra do primeiro imóvel?

Sim, se for a primeira aquisição de imóvel residencial financiada pelo SFH: o art. 290 da Lei nº 6.015/1973 prevê redução de 50% nos emolumentos, e em Minas Gerais a Taxa de Fiscalização Judiciária também cai pela metade. Não é automático — apresente o contrato ao protocolar o título.

Quais são as faixas do Minha Casa, Minha Vida em 2026?

Pela Portaria MCID nº 333, de 30 de março de 2026, a Faixa 1 vai até R$ 3.200 de renda bruta familiar mensal, a Faixa 2 de R$ 3.200,01 a R$ 5.000, a Faixa 3 até R$ 9.600 e a Faixa 4 de R$ 9.600,01 a R$ 13.000.

Posso usar o FGTS na compra do primeiro imóvel?

Pode, cumpridos os requisitos: no mínimo três anos sob regime do FGTS, imóvel urbano residencial para moradia própria, morar ou trabalhar no município, não possuir outro imóvel residencial na mesma região e não ter financiamento ativo no SFH. Desde novembro de 2025, o teto para uso do fundo é de R$ 2,25 milhões.

Quem nunca teve carteira assinada fica sem FGTS na compra?

Não necessariamente. O fundo usado pode ser o de quem entra como segundo proponente, desde que participe formalmente da compra e cumpra os requisitos. Quem usa o fundo entra como comprador do imóvel.

Qual a taxa de juros do financiamento imobiliário hoje?

Segundo o Banco Central, em maio de 2026 a taxa média do financiamento imobiliário a pessoas físicas com recursos direcionados foi de 10,83% ao ano nos contratos com taxas reguladas e de 14,33% ao ano nos contratos com taxas de mercado, com média total de 11,23% ao ano.

SAC ou Price: qual é melhor para o primeiro imóvel?

O SAC tende a custar menos juros e permite cota maior, mas começa com parcela mais alta e exige mais renda comprovada. A Price tem parcela nominal fixa e custo total maior. Simule os dois com o mesmo prazo.

Score baixo ou nome negativado impede a compra?

Restrição ativa no CPF costuma ser o primeiro bloqueio da análise. Os bancos não divulgam score mínimo e avaliam o cadastro inteiro, incluindo comprometimento de renda. Regularizar pendências antes de simular é o caminho — e nada disso garante aprovação.

Próximo passo: descubra o que cabe no seu orçamento antes de escolher o imóvel

A ordem certa é sempre a mesma: primeiro a conta, depois o imóvel. Reúna os comprovantes de renda, verifique o saldo e o tempo de FGTS de quem vai comprar com você, some os custos de fechamento ao valor da entrada e só então comece a visitar.

A FHN orienta quais documentos reunir, acompanha a simulação nos canais oficiais e apresenta as opções compatíveis com a renda que você comprova hoje, em Belo Horizonte e na Região Metropolitana. A simulação é gratuita e sem compromisso; a análise e a aprovação do crédito são da instituição financeira.

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Referências

• Banco Central do Brasil — Sistema Gerenciador de Séries Temporais, séries 20772, 20773 e 20774 (taxa média de juros do financiamento imobiliário a pessoas físicas com recursos direcionados) e série 432 (meta Selic). Acesso em 23/07/2026. bcb.gov.br
• IBGE — Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), junho de 2026. Acesso em 23/07/2026. ibge.gov.br
• FGV/IBRE — INCC-M de junho de 2026. Acesso em 23/07/2026. portalibre.fgv.br
• Índice FipeZAP — Informe de junho de 2026, venda residencial. Acesso em 23/07/2026. fipe.org.br
• Prefeitura de Belo Horizonte — ITBI: alíquota, isenções e base legal (Lei nº 9.814/2010 e Lei nº 10.692/2013), valores de 2026. Acesso em 23/07/2026. prefeitura.pbh.gov.br
• TJMG — Portaria nº 8.664/CGJ/2025, tabelas de emolumentos e Taxa de Fiscalização Judiciária de 2026 (Tabela 4, atos do Oficial de Registro de Imóveis). Acesso em 23/07/2026. tjmg.jus.br
• Ministério das Cidades — Portaria MCID nº 333, de 30 de março de 2026 (limites de renda do Minha Casa, Minha Vida). Acesso em 23/07/2026. gov.br/cidades
• Agência Brasil — "Conselho do FGTS libera uso do fundo para imóveis de até R$ 2,25 mi", 26/11/2025. Acesso em 23/07/2026. agenciabrasil.ebc.com.br
• Abecip — projeção de crescimento de 16% no financiamento imobiliário em 2026, divulgada em 28/01/2026. Acesso em 23/07/2026. abecip.org.br
• Diário do Comércio — dados do CMI/Secovi-MG sobre vendas de imóveis em Belo Horizonte no 1º trimestre de 2026, 14/05/2026. Acesso em 23/07/2026. diariodocomercio.com.br

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