Reforma tributária na compra e venda de imóvel: quem paga IBS e CBS
Quem vende ou compra um imóvel vai pagar IBS e CBS com a reforma tributária? A pessoa física que vende de vez em quando, não. E quem compra para morar também não passa a pagar imposto novo. Os novos tributos recaem sobre as construtoras, incorporadoras e quem vende imóveis com frequência. Nós da FHN explicamos a regra da Lei Complementar 214, de 2025.
Resposta rápida
- Pessoa física que vende ocasionalmente: fora do IBS e da CBS. O ganho de capital segue no Imposto de Renda.
- Comprador: sem imposto novo. O ITBI continua com a Prefeitura.
- Venda de imóvel novo por quem está no regime: redução de 50% na alíquota e redutor social de R$ 100 mil por unidade.
Quando a pessoa física que vende imóvel paga IBS e CBS?
Pelo artigo 251, quando, no ano anterior, vendeu:
- mais de 3 imóveis que estavam no seu patrimônio havia menos de 5 anos; ou
- mais de 1 imóvel construído por ela mesma nos 5 anos anteriores à venda.
Fora disso, a venda não entra no IBS e na CBS.
E para quem compra?
O comprador pessoa física não recolhe IBS ou CBS. O ITBI segue sendo municipal, e em BH há desconto para o primeiro imóvel. Veja em desconto de ITBI para o primeiro imóvel em BH.
E as construtoras?
Incorporadoras e construtoras passam a recolher IBS e CBS no lugar de PIS e Cofins. Para a venda de imóvel residencial novo, a lei reduz as alíquotas em 50% e permite abater R$ 100 mil por unidade da base de cálculo. Na incorporação, os tributos são devidos a cada pagamento recebido. Como a CBS só passa a ser cobrada de fato em 2027, ainda não há como medir o efeito nos preços.
O calendário completo está em reforma tributária e imóveis.
Lançamentos em BH
Versato, Castelo, Belo Horizonte
2 quartos, lançamento com entrada parcelada direto com a construtora. A partir de R$ 564.900 na tabela da construtora. Ver unidades e fotos ou pedir a simulação com a minha renda.
Vivence Lagoa, Santa Amélia, Belo Horizonte
2 e 3 quartos, lançamento com entrada parcelada direto com a construtora. A partir de R$ 605.900 na tabela da construtora. Ver unidades e fotos ou pedir a simulação com a minha renda.
Edifício SOLARIUM, São Lucas, Belo Horizonte
Edifício SOLARIUM, São Lucas, Belo Horizonte. Imagem do empreendimento.
2 quartos, lançamento com entrada parcelada direto com a construtora. A partir de R$ 630.000 na tabela da construtora. Ver unidades e fotos ou pedir a simulação com a minha renda.
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Perguntas frequentes
Vou pagar IBS ao vender minha casa?
Não, se for uma venda ocasional dentro dos limites do artigo 251.
O ITBI acaba?
Não. Os novos tributos substituem PIS, Cofins, ICMS e ISS.
Fonte: Lei Complementar nº 214/2025, com alterações da LC nº 227/2026, artigos 251, 259, 261 e 262, consultada no Planalto em 06/10/2026. Conteúdo informativo, não substitui a orientação de um contador. Levantamento: FHN Imóveis, outubro de 2026.
