Imóvel na planta: quando você paga ITBI, registro e a primeira parcela
Na compra de um imóvel na planta, cada despesa tem um momento próprio, e eles não acontecem juntos. Entender essa linha do tempo é o que separa um orçamento que fecha de um que estoura no ano da entrega.
A linha do tempo da compra na planta
| Momento | O que você paga |
|---|---|
| No ato | Sinal. Nos lançamentos que trabalhamos, começa em R$ 1.000 na região metropolitana e R$ 10 mil em BH |
| Durante a obra | Parcelas mensais da entrada com a construtora e reforços anuais, quando existirem no plano |
| Na transmissão | ITBI e registro em cartório |
| Depois das chaves | Encargo mensal do financiamento da Caixa |
Quando o ITBI é pago?
O ITBI vence na transmissão da propriedade, e o pagamento precede o registro imobiliário. Sem a quitação, o cartório não registra a transferência e o imóvel continua no nome do vendedor.
Em Belo Horizonte a alíquota é de 3%, vigente desde 1º de maio de 2014, e quem paga é o comprador. Num imóvel de R$ 400 mil, são R$ 12 mil, e eles não entram no financiamento.
Existe isenção de 50% para quem compra o primeiro imóvel dentro de um teto de valor, e isenção no Minha Casa Minha Vida para famílias com renda de até 6 salários mínimos. Veja quem tem direito ao desconto.
O ITBI também pode ser parcelado em BH, com uma consequência prática: a Certidão Negativa só sai após a última parcela, e o registro depende dela.
Quando começa a parcela do banco?
Só depois da entrega das chaves. Até lá você paga apenas o acordo com a construtora. É isso que faz o plano caber: durante a obra não há financiamento correndo.
E o que começa não é a prestação da tabela, é o encargo: prestação mais seguros MIP e DFI, FGHAB e taxa de administração. Some de R$ 100 a R$ 130 por mês. A primeira parcela é a mais alta, porque os seguros incidem sobre o saldo devedor e vão caindo conforme você amortiza.
O erro clássico de planejamento
Existem dois orçamentos, não um. O da obra costuma ser mais leve, porque é só a construtora. O pico está nos meses seguintes à entrega, quando o encargo da Caixa começa e ainda pode haver saldo com a incorporadora, além de ITBI e registro na mesma janela.
Quem planeja só o primeiro período se surpreende no segundo, que é o que dura décadas.
Me chama no WhatsApp que eu monto o quadro dos dois momentos com os seus números.
O que a Caixa não soma por você
Este ponto é decisivo: a Caixa só considera a parcela do financiamento contra a sua renda, no teto de cerca de 30%. Ela não soma a parcela mensal da construtora, a documentação parcelada nem os reforços anuais.
Ou seja, "a Caixa aprovou" não significa "cabe no bolso". A soma completa é conta sua, e é ela que decide.
E a diferença entre avaliação e preço?
Ela aparece na assinatura do financiamento. O banco financia um percentual da avaliação dele, não do preço combinado. Na nossa base de 1.727 unidades que trazem os dois valores, a avaliação fica em torno de 6% abaixo do preço de venda, e essa diferença vira entrada.
Por isso vale pedir três números por escrito de qualquer unidade: valor de venda, valor de avaliação e custo total da documentação.
Como montar sem susto
Nós da FHN montamos o plano completo com a simulação oficial da Caixa: sinal, parcelas da obra, reforços se houver, documentação e o encargo que começa depois das chaves. Os dois períodos separados, mês a mês.
Fale com a gente no WhatsApp ou veja o custo real da compra, item por item.
Fontes: Prefeitura de Belo Horizonte, página de tributos e legislação do ITBI, Leis municipais 5.492/1988, 8.405/2002 e 9.814/2010; simulações oficiais da Caixa realizadas por nós entre junho e agosto de 2026; base de lançamentos FHN Imóveis, com sinal e condições sujeitos a alteração pela incorporadora. Setembro de 2026.
