Quanto custa um apartamento de 3 quartos em Belo Horizonte
O apartamento de 3 quartos é o produto mais caro do mercado de lançamento de Belo Horizonte: a mediana é de R$ 1.358.086, mais que o dobro da mediana do 2 quartos. Mas existe uma faixa de entrada bem abaixo disso, a partir de R$ 540.332, e ela se concentra em poucos endereços.
Quanto custa um apartamento de 3 quartos novo em BH?
Na nossa base de lançamentos, Belo Horizonte tem 808 unidades de 3 quartos disponíveis. O preço mediano é de R$ 1.358.086 e o menor valor é R$ 540.332.
| Tipologia | Unidades disponíveis em BH | Menor preço | Preço mediano |
|---|---|---|---|
| 1 quarto | 430 | R$ 269.900 | R$ 668.871 |
| 2 quartos | 1.334 | R$ 330.990 | R$ 615.686 |
| 3 quartos | 808 | R$ 540.332 | R$ 1.358.086 |
| 4 quartos | 195 | R$ 1.249.000 | R$ 3.235.000 |
Repare no salto entre 2 e 3 quartos: a mediana mais que dobra. Não é só o quarto a mais. É que o 3 quartos concentra o produto de padrão mais alto da cidade, em bairros de metro quadrado mais caro.
Onde estão os 3 quartos mais acessíveis?
Estes são os empreendimentos com mais oferta de 3 quartos, com os preços das tabelas vigentes:
| Empreendimento | Bairro | Faixa de preço |
|---|---|---|
| Città Bene | Paquetá | R$ 643.300 a R$ 699.000 |
| Ápice | Dom Cabral | R$ 773.500 a R$ 850.563 |
| Essenza Home | Palmares | R$ 814.900 a R$ 873.900 |
| Manhatan | Floresta | R$ 840.000 a R$ 1.350.000 |
| Viena | Nova Suíssa | R$ 985.141 a R$ 2.270.383 |
| One View Luxemburgo | Luxemburgo | R$ 1.297.627 a R$ 2.001.037 |
| Ruah | Serra | R$ 1.983.107 a R$ 3.284.150 |
O Città Bene, no Paquetá, é o de entrada mais acessível entre os grandes conjuntos, com 113 unidades de 3 quartos. O Paquetá tem metro quadrado mediano de R$ 4.997 pelo ITBI, ou seja, praticamente na média da cidade, que foi de R$ 4.983 no mesmo período.
Quer saber qual desses fecha com a sua renda? Me chama no WhatsApp que eu rodo a simulação oficial e separo só os que passam.
3 quartos cabe no Minha Casa Minha Vida?
Na faixa mais acessível, sim. O teto do programa em Belo Horizonte é de R$ 600 mil na Faixa 4, para renda familiar de até R$ 13.000. Isso alcança as unidades de 3 quartos a partir de R$ 540.332, mas é uma fatia pequena do estoque.
Acima de R$ 600 mil a operação vai para o SBPE, com juros em torno de 10,65% ao ano e cota de 80% na tabela PRICE ou 90% na SAC na linha de imóvel vinculado a empreendimento financiado na Caixa, que é a do lançamento.
Vale lembrar da fronteira que mais muda a conta: até R$ 400 mil o financiamento sai a 7,66% ao ano. De R$ 400 mil a R$ 600 mil vai a 10%. Acima disso, SBPE. Cada degrau desses encarece a parcela e, com a mesma renda, reduz o crédito aprovado.
Quanto de renda preciso para um 3 quartos?
A conta do banco é parcela de até cerca de 30% da renda bruta familiar. Para dar referência com número real de simulação oficial: renda de R$ 12.000 liberou R$ 384.000 com parcela de R$ 3.453,92.
Num 3 quartos de R$ 700 mil, com cota de 80% sobre a avaliação, o banco entraria com algo em torno de R$ 525 mil se a renda comportasse, e o restante seria entrada. Como a maior parte dos 3 quartos de BH está acima de R$ 1 milhão, a composição de renda deixa de ser opcional e vira parte do plano na maioria dos casos.
3 quartos ou 2 quartos com espaço?
Vale olhar o dado de outro jeito antes de decidir. Bairros como Cidade Nova, Sion e Gutierrez têm metro quadrado próximo da média da cidade e ticket bem acima, o que indica unidades grandes de 2 quartos. Em muitos casos, um 2 quartos amplo em bairro consolidado entrega mais área útil por real do que um 3 quartos compacto em bairro caro.
É uma comparação que só se faz com o número do bairro na mão.
Como decidir com dado
Nós da FHN cruzamos o que está à venda com o preço que o bairro realmente pratica e com o que o banco libera para você. Fale com a gente no WhatsApp ou veja a tabela dos 83 bairros de BH.
Fontes: base de lançamentos FHN Imóveis, tabelas de junho a agosto de 2026, preços sujeitos a alteração pela incorporadora; relatórios de ITBI da Prefeitura de Belo Horizonte, janela de julho de 2025 a junho de 2026; Portaria MCID nº 333 e simulações oficiais da Caixa. Setembro de 2026.
