Usado ou lançamento em BH: o que muda no preço e no financiamento
Entre comprar usado ou lançamento em Belo Horizonte existe uma diferença que quase ninguém coloca na conta, e ela vale dezenas de milhares de reais: na linha MCMV Classe Média, a Caixa financia 80% de um imóvel novo e apenas 60% de um usado. Mesmo preço, entrada muito diferente.
Qual a diferença de financiamento entre usado e lançamento?
| Linha | Cota máxima financiada |
|---|---|
| MCMV com recursos do FGTS, até R$ 400 mil | 80%. Esta linha é vinculada a empreendimento, ou seja, só existe para imóvel novo |
| MCMV Classe Média, até R$ 600 mil | 80% no novo e 60% no usado |
| SBPE de imóvel vinculado a empreendimento financiado na Caixa | 90% na tabela SAC e 80% na PRICE. É a linha do lançamento |
Para imóvel usado fora da linha Classe Média, a cota depende da operação e da política vigente do banco, e o número correto sai na simulação. Não trabalhamos com percentual de tabela nesse caso.
Num imóvel de R$ 500 mil na linha Classe Média, isso significa R$ 400 mil financiados no novo contra R$ 300 mil no usado. Uma diferença de R$ 100 mil na entrada, para o mesmo imóvel e a mesma renda. Essa é a diferença de cota documentada entre novo e usado, e ela vale para a faixa de R$ 400 mil a R$ 600 mil.
E vale lembrar que a cota incide sobre a avaliação do banco, não sobre o preço combinado. Na nossa base de 1.727 unidades com os dois valores, a avaliação fica em torno de 6% abaixo do preço de venda.
O que o usado entrega em troca
A vantagem do usado é o preço por metro quadrado e o tamanho da unidade. Os dados do ITBI mostram isso com clareza: a mediana de Belo Horizonte nos 12 meses até junho de 2026 foi de R$ 4.983 o metro quadrado, com ticket mediano de R$ 480.000, considerando todo o mercado, majoritariamente usado.
Já o lançamento é outro patamar. O 2 quartos novo de BH tem preço mediano de R$ 615.686, e o 3 quartos, R$ 1.358.086.
Além disso, o usado costuma trazer planta mais generosa, pé-direito maior e localização em bairro consolidado, onde não sobra terreno para obra nova.
O que o lançamento entrega
- Entrada parcelada. Na planta, a entrada se dilui em parcelas mensais até a entrega. No usado, ela precisa estar disponível na assinatura.
- Parcela do banco só depois das chaves. Durante a obra você paga apenas a construtora. No usado, o financiamento começa no mês seguinte.
- Cota maior na Classe Média: 80% no novo contra 60% no usado, como mostra a tabela acima.
- Imóvel sem passivo de manutenção. Não há reforma de fachada, hidráulica antiga nem obra de condomínio à vista.
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Onde o usado ganha e onde perde
Ganha quando você tem a entrada disponível e quer área. Perde quando o dinheiro de entrada não está guardado, porque aí a cota menor e a exigência de pagamento à vista travam a operação.
Há ainda um ponto que precisa entrar na conta do usado e que não aparece no anúncio: condomínio, manutenção e reformas. Prédio antigo com fachada a recuperar ou instalação elétrica a refazer pode custar mais que a diferença de preço que atraiu você.
E os custos que são iguais nos dois
- ITBI de 3% em Belo Horizonte, pago pelo comprador, mais registro em cartório. Somados, ficam em torno de 5% do valor do imóvel nos lançamentos que trabalhamos.
- Encargo, não prestação. O que cai na conta soma seguros MIP e DFI, FGHAB e taxa de administração à parcela da tabela: de R$ 100 a R$ 130 por mês.
- A regra dos 30%. A Caixa aprova parcela de até cerca de 30% da renda bruta familiar, seja novo ou usado.
Como decidir
A pergunta útil não é qual é melhor, é esta: o que aperta mais no seu caso, o dinheiro de entrada ou o tempo de espera? Quem tem reserva e pressa costuma ir bem no usado. Quem tem renda e não tem a entrada guardada costuma ir melhor no lançamento.
Nós da FHN trabalhamos com os dois em Belo Horizonte e montamos as duas contas com a simulação oficial da Caixa.
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Fontes: Portaria MCID nº 333, DOU de 01/04/2026; simulações oficiais da Caixa Econômica Federal, junho a agosto de 2026; base de lançamentos FHN Imóveis; relatórios de ITBI da Prefeitura de Belo Horizonte, janela de julho de 2025 a junho de 2026; legislação municipal do ITBI. Setembro de 2026.
