Quanto o preço do imóvel subiu em Belo Horizonte desde 2008
A mediana do metro quadrado de apartamento em Belo Horizonte saiu de R$ 1.080 em 2008 para R$ 5.010 no primeiro semestre de 2026. Mas o mais interessante da série não é a alta: são os sete anos em que o preço ficou parado, e a aceleração que começou em 2023.
Quanto o preço do imóvel subiu em BH desde 2008?
Em valores nominais, o metro quadrado mediano multiplicou por 4,6 e o ticket mediano foi de R$ 100 mil para R$ 480 mil. A série vem das transações registradas no ITBI da Prefeitura, apartamento residencial:
| Ano | Apartamentos | Mediana R$/m² | Ticket mediano |
|---|---|---|---|
| 2008 | 20.306 | R$ 1.080 | R$ 100.000 |
| 2010 | 21.271 | R$ 1.782 | R$ 170.000 |
| 2012 | 19.435 | R$ 2.680 | R$ 277.560 |
| 2016 | 17.160 | R$ 3.400 | R$ 330.000 |
| 2018 | 14.925 | R$ 3.480 | R$ 346.052 |
| 2020 | 16.469 | R$ 3.480 | R$ 350.000 |
| 2022 | 19.548 | R$ 3.745 | R$ 370.000 |
| 2023 | 19.017 | R$ 3.950 | R$ 366.949 |
| 2024 | 20.562 | R$ 4.323 | R$ 400.000 |
| 2025 | 20.629 | R$ 4.809 | R$ 464.184 |
| 2026 (até junho) | 9.403 | R$ 5.010 | R$ 480.000 |
Os sete anos parados
Entre 2014 e 2020 a mediana do metro quadrado oscilou em torno de R$ 3.400 por sete anos seguidos: 3.240, 3.390, 3.400, 3.480, 3.480, 3.480 e 3.480. Em termos nominais, ou seja, sem descontar inflação, o preço praticamente não se moveu por quase uma década.
Quem comprou nesse período e não vendeu atravessou um mercado de lado. Quem esperou "o preço cair" viu a retomada começar em 2021 e ganhar ritmo a partir de 2023.
A aceleração recente
De 2023 para cá o movimento é claro: R$ 3.950 em 2023, R$ 4.323 em 2024, R$ 4.809 em 2025 e R$ 5.010 no primeiro semestre de 2026. É uma alta nominal de 26,8% em pouco mais de três anos.
Do fundo de 2016 até a metade de 2026, a alta nominal acumulada é de 47%.
Duas ressalvas honestas sobre esses números
- Os valores são nominais, sem correção pela inflação. Parte da alta é remarcação de moeda e não ganho real. Quem quiser ganho real precisa descontar o IPCA do período.
- 2014 aparece com 7.613 apartamentos, muito abaixo dos anos vizinhos. Isso indica cobertura incompleta da fonte naquele ano, não uma queda de mercado.
E vale registrar o que o ITBI é: o valor tributável da transmissão, apurado como o maior entre o valor declarado pelo contribuinte e a base de cálculo da Prefeitura. É o melhor dado público sobre preço praticado em BH, muito melhor que preço de anúncio, mas não é a escritura.
O que isso significa para quem vai comprar agora
Duas coisas práticas, e nenhuma delas é promessa de valorização:
A primeira é que existe comparável de sobra. Com 505.001 transações registradas desde 2008 em 379 bairros, dá para saber se o preço pedido num anúncio está dentro ou fora do que aquele bairro praticou nos últimos 12 meses. Isso é poder de negociação real.
A segunda é que o mercado atual é ativo: foram 27.038 transações em Belo Horizonte nos 12 meses até junho de 2026. Mercado ativo significa liquidez, tanto para comprar quanto para revender.
O que ninguém pode prometer é preço futuro. Preço passado não garante preço futuro, e quem afirma o contrário está vendendo, não informando.
Quer saber o número do seu bairro?
Nós da FHN consolidamos a base inteira do ITBI e cruzamos com o que está à venda hoje. Fale com a gente no WhatsApp ou veja a tabela dos 83 bairros de Belo Horizonte.
Fonte: relatórios de ITBI da Prefeitura de Belo Horizonte, portal de dados abertos, transações de 02/01/2008 a 30/06/2026, 505.001 registros. Universo de preço: apartamento residencial, 340.780 transações. Todos os indicadores são medianas, não médias. Consolidação e análise: FHN Imóveis, setembro de 2026.
