Quanto custa o metro quadrado em Belo Horizonte, bairro por bairro (dados do ITBI)

A Prefeitura de Belo Horizonte registra cada compra e venda de imóvel da cidade no recolhimento do ITBI, e publica esses registros como dado aberto. São 505.001 transações entre 2 de janeiro de 2008 e 30 de junho de 2026. Nós da FHN Imóveis consolidamos essa base inteira. O que ela mostra é o preço real que a cidade praticou, bairro por bairro, sem anúncio, sem tabela e sem estimativa.

Quanto custa o metro quadrado em Belo Horizonte por bairro?

Nos 12 meses até junho de 2026, a mediana do metro quadrado de apartamento em Belo Horizonte vai de R$ 3.625 no Jardim Vitória a R$ 9.200 na Boa Viagem, entre os bairros com pelo menos 100 vendas no período. O Buritis, bairro de maior volume da cidade, ficou em R$ 5.097. Os dados vêm do ITBI recolhido pela Prefeitura.

A diferença entre as duas pontas é de 2,5 vezes. E ela não é uma curva suave: dos 83 bairros com volume relevante, 53 ficam entre R$ 4.300 e R$ 5.500 o metro quadrado. É uma faixa larga onde mora a maior parte do mercado, e é dentro dela que a escolha de bairro muda mais o que você leva pelo mesmo dinheiro.

Qual é o bairro mais vendido de Belo Horizonte?

O Buritis. Entre julho de 2025 e junho de 2026 foram 1.070 imóveis transacionados no bairro, à frente de Centro (748), Lourdes (685), Santo Antônio (673) e Castelo (626). O ticket mediano do apartamento no Buritis foi de R$ 732.797, com o metro quadrado a R$ 5.097, sobre uma amostra de 933 apartamentos.

O Buritis lidera o volume da cidade também no acumulado histórico, com 27.230 transações desde 2008. Três das quinze ruas de maior movimento de BH estão lá: avenida Professor Mário Werneck, avenida Deputado Cristovam Chiaradia e rua Tereza Mota Valadares. É o retrato de um bairro que foi verticalizado inteiro dentro da janela que a base cobre.

Vale separar duas coisas que costumam ser confundidas. Volume não é preço. O Centro é o segundo bairro em número de transações e tem o sexto menor metro quadrado entre os 83 analisados, a R$ 4.303. Lourdes é o terceiro em volume e o quarto mais caro da cidade, a R$ 8.000. Um bairro pode vender muito porque tem muito estoque, não porque é caro.

Quais são os bairros de BH com apartamento mais em conta?

Entre os bairros com mais de 100 vendas nos últimos 12 meses, os menores valores de metro quadrado no ITBI foram Jardim Vitória (R$ 3.625), Jaqueline (R$ 3.813), Calafate (R$ 4.212), Heliópolis (R$ 4.217) e Jardim América (R$ 4.238). O ticket mediano do apartamento no Jardim Vitória ficou em R$ 184 mil, o menor da lista.

O corte de 100 vendas importa. Bairro com cinco ou dez negócios no ano produz mediana instável, que sobe ou desce inteira por causa de uma única transação atípica. Os 83 bairros que passam nesse filtro concentram 21.055 das 27.038 transações registradas no período, ou 77,9% de tudo que a cidade negociou.

Na outra ponta, os cinco metros quadrados mais caros da cidade: Boa Viagem (R$ 9.200), São Cristóvão (R$ 8.840), Belvedere (R$ 8.545), Lourdes (R$ 8.000) e Savassi (R$ 7.853). Aqui aparece um caso que mostra por que ticket e metro quadrado precisam ser lidos juntos: São Cristóvão tem o segundo metro quadrado mais caro de BH, mas ticket mediano de R$ 301 mil, contra R$ 2,1 milhões do Belvedere. São imóveis pequenos num endereço caro.

Quanto o preço do imóvel subiu em Belo Horizonte nos últimos anos?

Em valores nominais, a mediana do metro quadrado de apartamento em BH saiu de R$ 1.080 em 2008 para R$ 5.010 no primeiro semestre de 2026. O ticket mediano foi de R$ 100 mil para R$ 480 mil no mesmo intervalo. A aceleração recente é clara: R$ 3.950 em 2023, R$ 4.323 em 2024, R$ 4.809 em 2025 e R$ 5.010 até junho de 2026.

Entre 2014 e 2020 o metro quadrado mediano ficou praticamente parado, oscilando em torno de R$ 3.400 por sete anos seguidos. A retomada começa em 2021 e ganha ritmo a partir de 2023. Do fundo de 2016 até a metade de 2026, a alta nominal acumulada é de 47%.

Duas ressalvas honestas sobre esta série. Os valores são nominais, sem correção pela inflação, então parte da alta é remarcação de moeda e não ganho real. E o ano de 2014 aparece com 7.613 apartamentos, muito abaixo dos anos vizinhos, o que indica cobertura incompleta da fonte naquele ano e não uma queda de mercado.

Onde a cidade mais negocia: ruas e prédios

A base permite descer até o endereço. As três ruas de maior volume de transações de Belo Horizonte desde 2008 são a avenida Augusto de Lima, no Centro (1.980), a rua Desembargador Jorge Fontana, no Belvedere (1.899), e a rua Rio de Janeiro, também no Centro (1.822).

No nível de prédio, o campeão da cidade é um endereço na rua Gentil Portugal do Brasil, no Camargos, com 1.287 transações registradas, seguido por um na avenida do Contorno, em Santo Antônio, com 1.241. São conjuntos residenciais grandes, com giro alto e histórico de preço muito bem documentado. Para quem compra, esse tipo de endereço tem uma vantagem prática: existe comparável de verdade, e não chute.

Os 83 bairros de Belo Horizonte com volume relevante

A tabela abaixo traz todos os bairros com pelo menos 100 transações entre julho de 2025 e junho de 2026, ordenados por volume. A coluna de vendas conta todas as transações registradas no bairro. As colunas de metro quadrado e de ticket consideram apenas apartamentos residenciais.

Como estes números foram apurados

A fonte é o conjunto de relatórios de ITBI publicados pela Prefeitura de Belo Horizonte no portal de dados abertos, em 26 arquivos, com atualização mensal. Nós da FHN consolidamos os arquivos numa base única de 505.001 transações, cobrindo 379 bairros, 10.848 logradouros e 93.286 prédios distintos.

O valor considerado em cada transação é o maior entre o valor declarado pelo contribuinte e o valor da base de cálculo do imposto. Essa é a mesma regra que a Prefeitura usa para cobrar: pela Lei municipal 5.492/1988, a base de cálculo do ITBI é o valor dos bens transmitidos, apurado pela administração tributária ou declarado pelo contribuinte, o que for maior.

Para o cálculo de metro quadrado e de ticket, o universo é o apartamento residencial: 340.780 das 505.001 transações. Foram descartados registros com área fora do intervalo de 20 a 1.500 m², valor por metro quadrado fora do intervalo de R$ 500 a R$ 60.000, e valor de referência abaixo de R$ 20 mil. Bairros com menos de cinco apartamentos na janela não recebem mediana. Todos os indicadores de tendência central são medianas, não médias, porque a média é distorcida por transações atípicas de alto valor.

Uma limitação que precisa ficar registrada: o valor do ITBI é o valor tributável da transmissão, que nem sempre é idêntico ao preço combinado entre comprador e vendedor. Ele é o melhor dado público disponível sobre preço praticado em BH, e é muito melhor que preço de anúncio, mas não é a escritura.

O que fazer com isso na hora de comprar

Este é o preço do que já foi negociado, incluindo usado. Para o preço do que está sendo lançado agora, e para saber onde o Minha Casa Minha Vida ainda alcança alguma coisa na cidade, veja onde o Minha Casa Minha Vida ainda cabe em Belo Horizonte.

Estes números servem para três coisas concretas. Primeira, saber se o preço que está sendo pedido num anúncio está dentro ou fora do que o bairro praticou nos últimos 12 meses. Segunda, comparar bairros pelo que você leva por metro quadrado, e não pela fama que cada um tem. Terceira, entender que a diferença entre dois bairros vizinhos pode passar de R$ 1.000 por metro quadrado, o que num apartamento de 60 m² dá R$ 60 mil.

Se você quer o cruzamento desses dados com o que existe hoje à venda no bairro que te interessa, nós da FHN fazemos esse levantamento. Veja as páginas de bairro de Belo Horizonte ou fale com a gente pelo WhatsApp.

Fonte dos dados: relatórios de ITBI da Prefeitura de Belo Horizonte, portal de dados abertos, transações de 02/01/2008 a 30/06/2026. Consolidação e análise: FHN Imóveis, setembro de 2026.