O custo real de comprar um apartamento: o que não aparece na tabela
Entre o valor que aparece no anúncio e o que sai da conta todo mês existe uma distância que quase ninguém explica antes de assinar. Ela tem quatro componentes: a diferença entre prestação e encargo, o momento em que a parcela do banco começa, o custo de ITBI e registro, e a avaliação bancária do imóvel, que costuma ser menor que o preço de venda. Este texto abre os quatro, com número.
A parcela que aparece na tabela é o valor que vou pagar por mês?
Não. A tabela mostra a prestação, que é amortização mais juros. O que cai na conta é o encargo, que soma os seguros MIP e DFI, o FGHAB e a taxa de administração. A diferença fica entre R$ 100 e R$ 130 por mês. A primeira parcela é a mais alta e vai caindo ao longo do contrato.
Vale destrinchar o que é cada sigla, porque elas aparecem no contrato e ninguém explica:
- MIP é o seguro por morte e invalidez permanente. Se o titular morre ou fica inválido, o saldo devedor é quitado.
- DFI é o seguro de danos físicos ao imóvel, contra incêndio, desabamento e afins.
- FGHAB é o Fundo Garantidor da Habitação Popular, que cobre parcelas em caso de perda de renda em operações do Minha Casa Minha Vida.
- Taxa de administração é a tarifa mensal do contrato, em torno de R$ 25.
O detalhe que muda o planejamento: o MIP e o DFI incidem sobre o saldo devedor, que diminui a cada pagamento. Por isso a primeira parcela é a mais cara e o encargo vai afinando ao longo do tempo. Quem faz a conta do orçamento pela prestação da tabela erra por algo entre R$ 1.200 e R$ 1.560 no primeiro ano.
Quando começo a pagar a parcela do financiamento de um imóvel na planta?
Só depois da entrega das chaves. Até lá você paga apenas a entrada parcelada com a construtora. A parcela da Caixa começa quando a obra termina e o contrato de financiamento é assinado. É isso que permite montar a compra com um desembolso mensal menor durante o período de obra.
Essa é provavelmente a informação mais mal compreendida da compra na planta, e ela funciona a favor do comprador. Durante a obra, o que existe é o acordo com a incorporadora: sinal, parcelas mensais, eventuais reforços anuais e a documentação, quando parcelada. O banco entra depois.
A consequência prática é que existem dois orçamentos diferentes, e não um: o da obra e o pós-chaves. E o pico do desembolso costuma estar nos meses seguintes à entrega, quando a parcela da Caixa começa e ainda pode haver saldo com a construtora. Quem monta a compra precisa olhar os dois momentos, porque a Caixa só olha um deles.
Quanto custa ITBI e registro de um imóvel em Belo Horizonte?
Em Belo Horizonte a alíquota do ITBI é de 3% e vale desde 1º de maio de 2014, fixada pela Lei municipal 10.692/2013. Quem paga é o comprador. Somado ao registro em cartório, o pacote de documentação nos lançamentos que nós trabalhamos fica em torno de 5% do valor do imóvel.
Sobre o que incide esse 3%: pela Lei municipal 5.492/1988, a base de cálculo do ITBI é o valor dos bens transmitidos, apurado pela administração tributária a partir do Cadastro Imobiliário ou declarado pelo contribuinte, o que for maior. Em 2023 a Lei municipal 11.530 alterou essa dinâmica, estabelecendo que o valor declarado pelo contribuinte tem presunção de valor de mercado e só pode ser afastado por processo administrativo individualizado. A aplicação dessa regra virou objeto de questionamento na Câmara Municipal em fevereiro de 2026.
O registro em cartório segue a tabela de emolumentos do estado de Minas Gerais, que é progressiva por faixa de valor do imóvel. Não é percentual fixo.
Num imóvel de R$ 400 mil, os 3% de ITBI sozinhos dão R$ 12 mil. É dinheiro que precisa estar previsto, porque não entra no financiamento e vence junto da transmissão. Em parte dos lançamentos a incorporadora parcela ou assume essa despesa como condição comercial, e vale sempre perguntar qual é a condição vigente antes de fechar.
O que a Caixa avalia além da renda para aprovar o financiamento?
A Caixa olha a renda bruta familiar, a idade do comprador mais velho, restrição no CPF e o valor de avaliação do imóvel, que costuma ser menor que o preço de venda. Na base de 1.727 unidades da nossa base com os dois valores, essa diferença fica em torno de 6% do preço de venda.
Esse ponto merece atenção porque produz uma surpresa desagradável no fim da negociação. O banco não financia um percentual do preço que você combinou com a incorporadora. Ele financia um percentual da avaliação dele. Se o imóvel é vendido por R$ 500 mil e avaliado em R$ 470 mil, a diferença de R$ 30 mil não some: ela vira entrada, e é o comprador que cobre.
Na base analisada, a mediana dessa diferença é de 6,0% e a média é de 6,8% do valor de venda. Não é um erro do banco nem malícia da construtora, é a natureza da operação: preço de venda e valor de avaliação são duas coisas distintas. Mas precisa entrar na conta desde o começo, e é uma das primeiras perguntas a fazer sobre qualquer unidade.
A conta completa, item por item
Reunindo tudo, o desembolso real de quem compra na planta tem estes componentes:
| Item | Quando | Observação |
|---|---|---|
| Sinal | No ato | Definido pela construtora, não pelo banco |
| Parcelas da entrada | Durante a obra | A Caixa não considera na análise dela |
| Reforços anuais | Durante a obra | Quando existirem no plano |
| Diferença avaliação x venda | Na assinatura | Mediana de 6% do valor de venda |
| ITBI | Na transmissão | 3% em BH, pago pelo comprador |
| Registro em cartório | Na transmissão | Tabela de emolumentos de MG, progressiva |
| Encargo mensal da Caixa | Depois das chaves | Prestação + MIP + DFI + FGHAB + taxa |
Se é a sua primeira compra, vale ler junto o guia completo do primeiro imóvel, que cobre a parte de documentação e de escolha.
Nenhum desses itens é escondido. Todos estão em contrato. O problema é que eles aparecem em momentos diferentes e em documentos diferentes, e ninguém os apresenta somados. É exatamente isso que nós fazemos antes de qualquer proposta.
Antes desta conta vem outra: quanto o banco libera para você. Ela está em quanto a Caixa financia com a sua renda. E se ainda está decidindo entre unidade pronta e na planta, veja pronto ou na planta: o que muda no bolso.
Metodologia e fontes
A alíquota, a vigência e a base de cálculo do ITBI vêm da página oficial de tributos da Prefeitura de Belo Horizonte e das leis municipais 5.492/1988, 10.692/2013 e 11.530/2023. A composição do encargo e a ordem de grandeza da diferença entre prestação e encargo vêm de simulações oficiais da Caixa conferidas entre junho e agosto de 2026.
A diferença entre avaliação e preço de venda foi medida sobre 1.727 unidades da nossa base de lançamentos que trazem os dois valores na tabela de origem, com tabelas de junho a agosto de 2026. Todos os indicadores são medianas e médias simples, sem ponderação por valor.
Os percentuais de documentação citados são condições comerciais de empreendimentos específicos e mudam de um para outro. Confirme sempre a condição da unidade que te interessa.
Antes de assinar
Peça três números por escrito de qualquer unidade que estiver considerando: o valor de venda, o valor de avaliação e o custo total da documentação. Com esses três, mais a sua renda bruta e a sua data de nascimento, dá para montar o desembolso real da obra e o de depois das chaves. Nós da FHN montamos esse plano com a simulação oficial da Caixa. Veja os bairros de Belo Horizonte ou fale com a gente pelo WhatsApp.
Fontes: Prefeitura de Belo Horizonte, página de tributos e legislação municipal do ITBI; Câmara Municipal de Belo Horizonte, fevereiro de 2026; simulador oficial da Caixa Econômica Federal, junho a agosto de 2026; base de lançamentos FHN Imóveis. Setembro de 2026.
